Duurzaam bouwen

De ontwikkeling van duurzaam vastgoed komt maar moeizaam van de grond in Nederland. Partijen in de vastgoedwereld wijzen vaak naar elkaar als hen wordt gevraagd waarom ze niet kiezen voor meer duurzaamheid en energiebesparing. De circle of blame noemt Hans Korbee, projectleider duurzaam bouwen bij SenterNovem, dat - in navolging van de Britse milieuactivist Jonathon Porrit. ‘De bouwer zegt dat hij wel duurzamer wil bouwen, maar krijgt daar niet de opdracht toe. De projectontwikkelaar verschuilt zich achter de redenering dat de belegger niet wil, de belegger denkt dat zijn potentiële huurders niet geïnteresseerd zijn en de huurders stellen dat er geen panden zijn.’

Die vicieuze cirkel is volgens Korbee alleen te doorbreken als een van de partijen daar het initiatief toe neemt. Een marktvoorbeeld daarvan is TNT Real Estate, dat een tender uitschreef voor de bouw van zeven duurzame kantoorpanden. Om het langetermijndenken te bevorderen, was de aanvullende eis dat de ontwikkelaar minstens tien jaar eigenaar en beheerder van de gebouwen moest blijven. Duurzaam ontwikkelaar OVG en de Triodosbank vormden daarop een consortium om de panden te ontwikkelen en voor een marktconforme prijs te verhuren aan TNT. De gebouwen zijn energiezuinig door het gebruik van zonnecellen, efficiënte installaties, warmtewisselaars en slim gebruik van daglichtinval.

Scholen

Niet alleen op de vrije markt, ook bij de overheid wordt naar elkaar gewezen. Dat komt volgens Korbee voornamelijk door de gedeelde verantwoordelijkheden in het beheer van gebouwen. ‘Het gemeentebestuur laat voor zo min mogelijk geld een schoolgebouw neerzetten en let daarbij nauwelijks op de energiekosten. Daar draait het schoolbestuur namelijk voor op, dat komt immers uit een ander potje.’

Tachtig procent van de Nederlandse scholen voldoet niet eens aan de minimale eisen in het bouwbesluit, rekent Korbee voor. ‘Het CO?-gehalte is er veel te hoog en de helft van de schoolgebouwen beschikt niet eens over dubbel glas. Gevangenissen in Nederland hebben een beter binnenklimaat.’

Om verbetering in die situatie te brengen, moet een flink deel van de gemeentelijke gebouwen in de toekomst mogelijk voldoen aan een keurmerk voor groene gebouwen, zegt Korbee. Aan zo’n keurmerk wordt momenteel gewerkt door de Dutch Green Building Council, een initiatief uit het bedrijfsleven.

Enkele gemeenten die wel al actief werken aan de verbouwen duurzaming van hun eigen huisvesting zijn Apeldoorn, Almere, Amsterdam, Heerhugowaard, Hardenberg en Bronckhorst. Beide laatstgenoemde gemeenten claimen dat zij het duurzaamste gemeentehuis van Nederland bouwen. Amsterdam wil in 2015 een CO2-neutrale organisatie zijn. Daarvoor krijgt elk gemeentelijk gebouw een maatwerkadvies om na te gaan waar energie bespaard kan worden. Apeldoorn heeft zelfs de ambitie uitgesproken om in 2020 als energieneutrale stad verder te gaan door te investeren in energiezuinige woningbouw en kortingen te geven aan bedrijven die duurzaam willen bouwen.

Kosten overdreven

Investeringen in groene gebouwen pakken macro-economisch in meerdere opzichten beter uit, legt Korbee uit. ‘Het energieverbruik gaat niet alleen omlaag, ook het ziekteverzuim onder het personeel daalt. Daarnaast blijkt uit onderzoek dat scholieren en werknemers beter presteren in een gebouw met een gezond klimaat.’ De utiliteitsbouwsector is verantwoordelijk voor 16 procent van het Nederlandse energieverbruik. Volgens Korbee is een energiebesparing van 80 procent mogelijk.

Gemeenten die nieuwe duurzame huisvesting willen neerzetten, kunnen voor leningen, subsidies en advies terecht bij SenterNovem. In 2009 geldt die subsidieregeling waarschijnlijk ook voor het verduurzamen van bestaande bouw. Desondanks stellen gemeenten zich nog afwachtend op, zegt Korbee. ‘De kosten om duurzaam te huisvesten worden vaak schromelijk overdreven. De aanloopkosten zijn vaak maar vijf procent hoger, een deel daarvan komt al direct terug via de fiscus en subsidies, de rest verdien je binnen tien jaar twee keer terug door lager energieverbruik, lager ziekteverzuim en hogere productiviteit.’

Om op een rendabele manier hun huisvesting te verduurzamen, is het volgens Korbee wel zaak om niet per se naar de laagste prijs te zoeken, maar projecten met een ‘integrale bril’ te bekijken. ‘Een stadhuis bouwen en dat pas in een later stadium van een duurzaam sausje voorzien, heeft geen zin’, zegt Korbee. Om een investering snel terug te verdienen, komt het volgens hem aan op creatief kijken naar mogelijkheden om energie te besparen. Hier en daar een spaarlamp ophangen haalt weinig uit. ‘Je moet dat breed zien. Groenafval van de gemeentewerf kan bijvoorbeeld prima worden hergebruikt als biobrandstof.’ Maar Korbee waarschuwt gemeenten bij wie de deskundigheid ontbreekt, om op eigen houtje aan de slag te gaan. ‘Ze moeten niet alles zelf willen doen.’

Heerhugowaard: ‘Je verdient er op’

Heerhugowaard opende onlangs zijn eerste CO2-neutrale schoolgebouw. De komende tijd worden in het kader van de ‘frisse scholenovereenkomst’ alle onderwijsinstellingen in de Noord-Hollandse gemeente op duurzame wijze onder handen genomen. Ook bij het raadhuis en een theater kijkt Heerhugowaard naar besparingen.

Wethouder Robbert Jan Piet zegt dat de samenwerking met de schoolbesturen nu intensiever is dan in de jaren negentig: ‘Toen waren we niet eens bevoegd om iets over het binnenklimaat in de scholen te zeggen, nu kijken we samen waar verbeteringen mogelijk zijn en delen de kosten.’ Volgens Piet valt de duurzame huisvesting in zijn gemeente nauwelijks duurder uit. ‘Je moet natuurlijk niet alleen naar de eerste investering kijken, maar alles bij elkaar optellen, dus ook de besparingen op de lange termijn. Door de stijgende energieprijzen is het vrij zeker dat je er nog op verdient ook.’

Hardenberg: groene energie

De gemeente Hardenberg zit midden in de aanbestedingsfase voor een op duurzame leest geschoeid raadhuis. Vanaf het begin studeerden werkgroepen op de toepasbaarheid van duurzame technologieën en materialen. Ook de vraag wat de inpassing daarvan betekent voor het beheer van het gebouw kwam aan bod. Vrijblijvend is dat niet, bezweert projectleider Machiel Karels. ‘Voor alle materialen en installaties die we gebruiken, streven we naar een rapportcijfer van minimaal 8,5 als het gaat om energieverbruik, water, gezondheid en afval.’

Het nieuwe stadhuis wordt een cirkelvormig gebouw dat alleen groene stroom gebruikt, voorzien is van een grasdak met zonnecellen, een verwarmingsinstallatie die draait op de restwarmte van computers, warmte/koude-opslag, veel ramen met driedubbel glas en speciale zonwering. Karels schat de meerkosten van het raadhuis op vijf ton, op een totale bouwsom van ruim 26 miljoen euro.