Betaalbaar bouwen steeds ingewikkelder
Hoogleraar Peter Boelhouwer heeft er een hard hoofd in dat de minister de woningbouw vlot trekt. 'Voorlopig ziet het er niet goed uit'.
Strakke regionale woondeals en voldoende geld uit de Woningbouwimpuls zijn een goede randvoorwaarde voor minister Hugo de Jonge om betaalbaar te bouwen, meent hoogleraar housing systems Peter Boelhouwer. Toch twijfelt hij of deze aanpak volstaat. 'De vraag is altijd of de eisen die je stelt realistisch zijn. Ik ben daar niet heel positief over.'
Stevige sturing
Voorlopig groeit het tekort aan woningen door, waarschuwde minister Hugo de Jonge (CDA) voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening vorig week nog. De nieuwbouw kan de groei van het aantal huishoudens namelijk niet bijbenen. De piek ligt in 2024, met een tekort van 317.000 woningen. Tot en met 2030 zijn er 900.000 nieuwe woningen nodig. Met de Woningbouwimpuls (1,2 miljard euro deze kabinetsperiode) en 'stevige sturing' via regiodeals hoopt de minister dit te bereiken en er tegelijkertijd voor te zorgen dat daarvan twee derde betaalbaar is: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop.
Nep-sociale huur
Gemeenten alleen geld geven als ze minstens 65 procent betaalbaar bouwen ... dat vindt Boelhouwer een goede aanpak. Maar hij geeft er meteen een disclaimer bij: de vraag is of het geld dat de minister heeft uitgetrokken volstaat om dit effect teweeg te brengen. Het is, legt Boelhouwer uit, steeds moeilijker om exploitaties voor gebiedsontwikkelingen sluitend te krijgen. 'Sociale huur wordt steeds meer door beleggers gebouwd. Dat noemen we nep-sociale huur. Dat doen beleggers tegen een slechtere prijskwaliteitsverhouding, maar ze kunnen dan meer voor de grond bieden, waardoor je exploitaties toch rond kunt krijgen. Ik hoor steeds meer dat dat gebeurt.'
Businessmodel
Beleggers bouwen in dat geval, vervolgt de hoogleraar, sociale huur tegen de liberalisatiegrens aan. Na vijftien jaar mogen ze de woningen op de vrije markt, zonder prijsregulering, verhuren. 'Dat is hun businessmodel. Ze kunnen dat die eerste periode zo exploiteren en dan kunnen ze later het geld verdienen.'
Extra eisen
Maar zelfs met dit ingebouwde toekomstige lek van betaalbare woningen naar de vrije markt is het lastig 65 procent betaalbaar te bouwen. Minister De Jonge had dit percentage al eerder aangekondigd, maar zag er toen vanaf, vertelt de Delftse hoogleraar, omdat plannen dreigden spaak te lopen. 'Maar nu met die woningbouwimpuls kan hij die extra eisen stellen, ook voor bestaande plannen die ingediend worden.'
H.P. Valt betaalbaar bouwen te combineren met de bouwkosten die alsmaar toenemen?
'Dat maakt het natuurlijk ingewikkeld. Het is een combinatie van toegenomen bouwkosten, oplopende rentes, en beleggers die onder druk komen te staan. Die moeten hun huren gaan reguleren. Dus dat is onzeker. IVBN (de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland, red.) heeft gezegd dat het kan, als het verantwoord gebeurt. Er zijn al afspraken gemaakt met beleggers in Amsterdam en Utrecht, met lagere grondprijzen. Dus het kán allemaal wel, maar het wordt passen en meten. En daarnaast hebben we natuurlijk nog duurzaamheidseisen. Die waren er al maar worden steeds strenger en daar zitten ook kosten aan verbanden. Alles bij elkaar maakt het dat steeds ingewikkelder.'
'De Omgevingswet gaat waarschijnlijk ook voor vertraging zorgen, omdat gemeenten daarmee moeten gaan oefenen.'
H.P. Tot nu toe lukt het niet het bouwtempo te verhogen. Als je de complicerende factoren daarbij optelt, wordt het dan, ook al komt er geld bij, niet erg lastig?
'Het wordt moeilijk en dan ben ik nog één ding vergeten: er wordt steeds meer binnenstedelijk gebouwd. 60 procent van de plannen zit binnenstedelijk. Dat is een kostenverhogende factor. En de Omgevingswet gaat waarschijnlijk ook voor vertraging zorgen, omdat gemeenten daarmee moeten gaan oefenen. Er zijn nu al gemeentes die aangeven: wij gaan temporiseren. Ook zijn vergunningen naar voren gehaald om onder het oude regime te vallen. De woningbouwproductie is twee jaar op rij licht gedaald.' Ook de afgifte van bouwvergunningen blijft 'matig', zegt Boelhouwer. 'Voorlopig ziet het er nog niet goed uit. Er is geld nodig, maar ik kan niet beoordelen of dit genoeg is. Hoe meer eisen je stelt, hoe meer ondersteuning je daarvoor nodig hebt. En als het te gek wordt, dan valt het op een gegeven moment stil.'
H.P. De Jonge wil de betaalbaarheid afspreken in regionale woondeals. Is dat een goede methode?
'Dat denk ik wel. Het plan is nu dat provincies in juni hun plannen inleveren. Tussen juli en oktober wordt dat getoetst qua realisme, hardheid en afstemming. In het najaar moeten dan definitieve woningbouwafspraken gemaakt worden en gemonitord worden. Dat vind ik een goede opzet. De Tweede Kamer heeft nu zelfs geëist dat er in juli al hardere afspraken komen. Of dat verstandig is vraag ik me af. Je moet eerst beoordelen of het wel kan.' Volgens Boelhouwer is de aanpak tot nu toe vooral op wensdenken gebaseerd. 'Dan krijg je een soort boeggolf die alsmaar opschuift. Het plan is: we bouwen over twee jaar 100.000 woningen, maar dat schuift dan ieder jaar op. Een strakke planning, monitoring en afspraken ... dat is wel de manier waarop je het moet doen. Alleen, de vraag is altijd of de eisen die je stelt realistisch zijn. Ik ben daar niet heel positief over.'
H.P. Als je nu achterstand oploopt, moet je dat de jaren daarna compenseren door ruim boven die 100.000 woningen per jaar te komen.
'Het lijkt zéér onwaarschijnlijk dat dat gaat lukken. De Jonge wil deels meer transformeren en tijdelijke flexwoningen bouwen. Dat kan veel sneller dan regulier bouwen. Je kunt de Crisis- en herstelwet gebruiken, de kruimelregeling. Maar je krijgt wel meer protesten. Mensen zijn vaak bang dat daar groepen komen die overlast bezorgen. Als het lukt met flexwoningen en transformeren, kun je een eindje komen. Maar met de reguliere productie ga je dat nooit redden.'
Reacties: 2
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.