Amsterdam mixt wonen met werken

Amsterdam wil bij Sloterdijk grootschalig bouwen op een bedrijventerrein. Zonder daarbij de maak-industrie te veel in de weg te zitten. ‘De pijn moet gezamenlijk gedragen worden.’

Probleem

Aan de gemeentelijke zoektocht naar woningbouwlocaties ontsnappen ook de moeilijkste plekken niet meer. Zo valt het oog op bedrijventerreinen. De terreinen zijn doorgaans goed verbonden met de stad en groot genoeg voor grootschalige nieuwbouw. Maar er is wel meteen een probleem: op dergelijke locaties zitten veelal maakbedrijven die niet zomaar kunnen verhuizen en niet zelden ook eigenaar zijn van de grond.

Geld verdiend

En bedrijventerreinen mogen dan niet altijd even mooi zijn en ook nogal eens te maken hebben met leegstand en ‘rotte plekken’ – dat betekent bepaald niet dat ze geen waarde hebben. Een groot deel van het geld in Nederland wordt hier verdiend. Veel bedrijven willen er helemaal niet weg. En de schaarste aan alternatieve locaties in de nabijheid versterkt die wens. Van woningbouw in hun domein moeten de meeste bedrijven niks hebben.  

Oplossing

In opdracht van de gemeente Amsterdam zochten architectenbureau Heren 5 en de gebiedsontwikkelaars STIPO en AM naar een oplossing. Hoe ontwikkel je een groot bedrijfsgebied als Sloterdijk I Zuid, waar veel maakbedrijven zijn gevestigd, tot een woongebied waar bedrijven ook een rol kunnen spelen? In de casestudy ‘Superplinten’ komen ze met ruimtelijke voorbeelden hoe je bedrijfsruimten op de onderste lagen kan realiseren en tegelijkertijd mensen in appartementen daarboven kan laten wonen en een prettige leefomgeving kan creëren.

Mengen

Het wordt in Nederland eigenlijk nog niet op deze schaal toegepast, weet Mieke Verschoor, ontwikkelingsmanager Mixed Zones bij AM. ‘We denken in Nederland nog altijd heel erg in gescheiden bestemmingen; een gebied is bedoeld voor bedrijven of voor woningen. Maar wonen is tot op zekere hoogte best te mengen met productieve bedrijvigheid.’

Dubbelgebruik

In Nederland wordt inmiddels door een aantal gemeenten naar dit soort dubbelgebruik gekeken. ‘Het vergt een goede samenwerking tussen ontwikkelaars, gemeenten, bedrijven, grondeigenaren en mogelijk woningbouwcorporaties’, vertelt Verschoor. ‘Dit proces is anders dan in een traditionelere gebiedsontwikkeling. Zo moet je hier vanaf het begin met elkaar in gesprek te gaan over elkaars belangen, wensen en mogelijkheden. Uiteindelijk zullen de kosten hoger zijn en de opbrengsten lager. Maar die pijn moet wel gezamenlijk gedragen worden. Ontwikkelaars en bouwers zullen genoegen moeten nemen met een lagere winstmarge en hun eigen bedrijfsvoering hier op moeten inrichten. Gemeenten moeten een lagere grondprijs hanteren.’

Sloterdijk I Zuid

Een van de eerste gebieden waar zo’n gemengde stedelijke wijk moet ontstaan is wat Amsterdamse stadsplanners omschrijven als Sloterdijk I Zuid. Het is een vrij typisch, in rechte lijnen ontwikkeld bedrijventerrein. De komende jaren moet het gebied langs de Transformatorweg veranderen in een dichtbebouwd woongebied met zo 4.700 woningen, vooral bereikbaar met de fiets en openbaar vervoer. Maar tegelijkertijd moet er ook plek zijn voor het merendeel van de bedrijvigheid die er nu is gehuisvest. 

Eerste stap

Onlangs vierde projectmanager Paul Moons van de gemeente Amsterdam de eerste stap in de realisatie. De gemeente sloot een intentieovereenkomst met de grondeigenaren en pachters in blok IV om zevenhonderd woningen, voorzieningen en bedrijfsruimtes op die plek te ontwikkelen.

Collectief project

‘Wat er zo mooi aan is, is dat het om een blok gaat met negen, verschillende eigenaren en pachters. In dit proces is het belangrijk dat de partijen gezamenlijk optrekken en van ieder blok een collectief project te maken. Het is erg moeilijk om iedere eigenaar een eigen project te laten starten, want niet alles kan op elke kavel binnen een blok. Er zal dus uitruil moeten plaatsvinden. En veel van wat we tegenkomen moet door alle partijen samen worden geregeld: er moet een gezamenlijk warmtesysteem worden aangelegd en zowel afval- als fietsvoorzieningen moeten inpandig worden opgelost. Bovendien dient het gebied te worden opgehoogd. In sommige gevallen moeten bedrijven, tijdelijk of definitief, verhuizen. Je kunt niet bouwen bovenop de dozen die er nu staan. Er zal gesloopt moeten worden.’

Stiefkindje

Volgens Moons is het van belang dat de waarde van het gebied als werkomgeving niet uit het oog wordt verloren. ‘Vaak krijgt de woningbouw in dit soort processen alle aandacht en dreigt de bedrijvigheid een stiefkindje te worden. Maar dit is geen anoniem bedrijventerrein. Het is al zo’n vijftig jaar een werkgebied waar veel mensen een groot deel van hun leven hebben gewerkt. In blok IV zit een wasstraat, een groothandel, garage, bouwbedrijven en een metaalbewerkingsbedrijf. Door die bedrijvigheid hier een plek te geven, behouden we die waarde.’