Gemeenten verhogen grondprijzen ondanks marktontwikkelingen

Gemeenten verhogen naar verwachting volgend jaar de grondprijzen met 2,4 procent, ondanks de gedaalde woningprijzen en de gestegen stichtingskosten. Het grotere risico dat gemeenten lopen is dus nog niet vertaald in het grondprijsbeleid van 2023, concludeert Stec Groep in de jaarlijkse benchmark. 46 procent van de gemeenten voert een grondprijsstijging door. Het adviesbureau roept gemeenten op de ontwikkelingen ‘niet te onderschatten’.

10 tot 20 procent

‘Als gemeenten op residuele wijze hun grondprijzen berekenen zou de grondprijs in veel gevallen zo’n 10 tot 20 procent dalen’, schrijft Stec Groep. (De residuele waarde is de marktwaarde van vastgoed minus de btw, winsten en stichtingskosten.) Maar de grondprijs stijgt dus, hetzij met minder dan de 4,5 procent in 2022. Voor de benchmark zette het adviesbureau een enquête uit die in september en oktober door 111 gemeenten werd ingevuld.

Verschil

‘Het risico dat gemeenten lopen binnen hun grondexploitaties is vanwege dit verschil tussen de waarde- en prijsontwikkeling flink toegenomen.’ Het verschil tussen de daling van de waarde en de stijging van de prijs kan volgens de onderzoekers onder meer de volgende verklaringen hebben: gemeenten hanteerden in het verleden geen marktconforme prijzen; gemeenten hebben grond tegen te hoge prijzen aangekocht; recenter is grond verkocht tegen hogere prijzen; en de politieke gevoeligheid.

Omslag

Belangrijke ontwikkelingen die de markt beïnvloeden zijn de daling van de koopkracht, de toegenomen rente en de stijging van de bouwkosten. En het nieuwe beleid van het rijk, gericht op onder meer een gereguleerde middenhuur, heeft veel invloed op de nieuwbouw. ‘Gemeenten handelen nog niet naar de omslag in de markt’, concludeert Stec Groep, dat oproept om de ontwikkelingen ‘niet te onderschatten’.

Betaalbaarheid onder druk

Uit de benchmark blijkt verder dat een kwart van de gemeenten vindt dat de grondprijzen van omliggende gemeenten niet marktconform zijn. En zes op de tien gemeenten geeft aan één of meer maatregelen te hanteren om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren, zoals maximale VON-prijzen of specifieke prijzen voor middenhuurwoningen. De ontwikkeling van betaalbare woningen staat onder druk en Stec Groep doet nog een oproep aan gemeenten: ‘Indien ze bewust kiezen voor het verlagen van de grondprijzen om dit actief te koppelen aan het verbeteren van de betaalbaarheid en de prijsverlaging te koppelen aan minimumeisen voor goede minimale woningoppervlaktes en afwerkingsniveau.’