Nieuw leven voor Jan Eef

Een buurtcoöperatie zorgt voor reuring in de verloederde Jan Evertsenstraat, Amsterdam-West. De leden bepalen wie een winkelpand mag huren. De plannen gaan verder. ‘Over een paar jaar hebben we misschien wel vijftien losse panden in bezit.’

De Jan Evertsenstraat in de Amsterdamse wijk De Baarsjes, ooit de eerste overdekte winkelstraat van Nederland, had lang een negatief imago van leegstand, overlast en overvallen. De roofmoord op juwelier Fred Hund in 2011 was de druppel. Bewoners, ondernemers en vastgoed­eigenaren richtten Winkelstraatvereniging Jan Eef op en startten het initiatief Geef om de Jan Eef. Initiatiefnemer en aanjager Jeroen Jonkers: ‘We moesten een structuur zoeken, anders konden we geen fondsen werven en kregen we geen subsidie.’ Sindsdien fleurt het winkelaanbod langzaam maar zeker op. Niet alleen verschijnen hippe koffietentjes en kledingzaakjes, maar ook de leegstand wordt opgevuld met pop-upinitiatieven die doorgroeien naar blijvende winkels. Inmiddels telt de vereniging 260 leden.

Eind oktober richtte Jonkers met compagnons van de winkelstraatvereniging de Jan Evertsen Buurtcoöperatie (JEBC) op. Niet de commerciële pandeigenaar op afstand, maar de coöperatie bepaalt aan welk soort ondernemer de buurt op dat moment behoefte heeft. De coöperatie is de beheerder waarvan de ondernemer huurt. Met voldoende geld kan de coöperatie panden aankopen met hetzelfde doel. Soortgelijke coöperaties bestaan al in de wijken Hackney en Brixton in Londen. ‘Na 25 jaar had een coöperatie daar 60 tot 65 panden in bezit. Zij hebben een onafhankelijke positie en voldoende vermogen en draagkracht.’

Belanghebbenden in de JEBC kunnen een aandeel kopen vanaf 50 euro en hebben dan als lid een stem. Inmiddels staat de teller op 23 duizend euro, bijna de helft van de nagestreefde halve ton. De coöperatie hoopt elk leegstaand pand in de straat binnen twee weken te kunnen vullen. ‘We hebben straks een stabiele basis en zijn niet afhankelijk van het grote geld, de gemeente of een woningcorporatie. Als we meer dan twee ton hebben, kunnen we gaan aankopen. Dan worden we cyclisch en kun je ook gebouwen kleiner dan 3.000 vierkante meter in een bedrijfsverzamel­gebouw zinvol uitbaten’, zegt Jonkers. ‘Waar een klassiek vastgoedbedrijf uit kostenoogpunt maar eens per jaar een pand kan bezoeken, kunnen wij micromanagen en dus dagelijks aandacht aan de straat besteden. Over een paar jaar hebben we misschien wel vijftien losse panden in bezit!’

Betrokkenheid
De JEBC kan een iets lagere huurprijs vragen aan een door de buurt gewenste ondernemer dan de concurrerende markt. Omdat de betrokkenheid hoog is, zijn de kosten daardoor lager. Jonkers: ‘We beginnen klein. Met de eerste 50 duizend euro zouden we een of twee huurcontracten kunnen afsluiten.’

Mocht de coöperatie met geld uit de buurt en crowdfunding panden kunnen kopen, dan kan ze vervolgens ook geld ophalen in de zakelijke hypotheekmarkt. ‘Die zijn gewend aan deze wereld.’ De JEBC is van de maatschappelijke markt en biedt meer waarde dan alleen financiële. Woningcorporaties zijn dan ook geïnteresseerd in hoe de JEBC zaken doet. ‘Zij trekken zich noodgedwongen terug uit de zakelijke markt. Stabiele collectieven van bewoners zijn dan een goede partij om die panden kwijt te kunnen. We hebben al een gesprek gehad.’

Volgens Jonkers ziet de gemeente Amsterdam hen als vastgoedcoöperatie, net als andere woningcorporaties. ‘De overheid heeft zo veel deskundigheid en mensen met een mening in dienst, dat ze het moeilijk vinden om niet topdown te werken. Voor de gemeente is deze ontwikkeling spannend. Ze juichen het ook toe, want ze herkennen de ambitie en het gaat ook over betrokkenheid van de buurt.’

Een mogelijk knelpunten voor de coöperatie is dat ze het zakelijk goed moet aanpakken. Ook commerciële derden mogen er niet tussenkomen en de hele straat opkopen. In Engeland ervaren ze soms dat ze als een echte huurbaas moeten optreden. ‘Als een ondernemer niets met de buurt blijkt te doen, dan kan dat daar tot zelfs een huurconflict leiden.’

Creatieve ondernemers
Een voorbeeld van de werkwijze van de JEBC is het pand waarin TOON, een podium voor creatieve ondernemers, is gehuisvest. Mede-eigenaar Marina Slabbers: ‘Wie iets moois maakt, kan hier huren vanaf een halve vierkante meter.’

Op andere locaties groeide TOON uit haar jasje. Op zoek naar een nieuwe plek benaderde ze Jan Eef. ‘De pandeigenaar wilde alleen voor meer jaren verhuren. Dan zou hij ook renoveren. Nu is de winkelstraatvereniging hoofdhuurder en huren wij de helft van hen. Het is prachtig gerenoveerd en Jan Eef heeft grip op het pand.’

Slabbers werd bestuurslid van de JEBC, omdat ze het belangrijk vindt dat de straat zich goed ontwikkelt en ze de doorstroom op gang wil helpen. Ze is benieuwd hoe de coöperatie de hand op panden gaat leggen en wat er dan mee gebeurt. ‘Ik heb drie aandelen gekocht als beginnetje.’

Gaat ze vanuit haar positie dan geen concurrentie weren? ‘Ik snap die vraag, maar ik geloof in samenwerking en elkaar versterken. Met een paar andere interieurwinkels willen we bijvoorbeeld een Interieurkwartier beginnen. Ik kijk ernaar uit.’

Belwinkels en vage tentjes zijn er al genoeg, dus gaat ze voor toegankelijke tentjes voor een breed publiek. ‘Ik hoop dat de leegstand over een jaar is weggewerkt. Volgend jaar is de straat de eerste freezone van Nederland. Ik hoop dat ook bewoners de straatinrichting dan gaan meebepalen. Een groenere, schonere straat zou mooi zijn.’

Joke Jaspers woont al twintig jaar aan het Mercatorplein en heeft de buurt zien veranderen. ‘Meer jonge mensen, nieuwe tentjes, een leukere uitstraling.’ Ze kocht een aandeel vanwege haar betrokkenheid bij de buurt. ‘Ik zou het mooi vinden als er meer winkeltjes komen, een klein theater of bioscoopje, een verpakkingsvrije winkel of een saladbar.’ Ze vindt het goed dat de JEBC juist panden met een mindere reputatie opkoopt. ‘Het grote vastgoed wil alleen winst. De huren gaan omhoog en ze sluiten contracten af van vijf jaar. Dat is moeilijk instappen voor een beginnende ondernemer. Met de JEBC hebben zij wel kans om te ondernemen.’

Malafide eigenaren
In de richtlijnen (zie kader vorige pagina) komt te staan hoe de coöperatie omgaat met malafide eigenaren. Koop je daar een pand van? Of huur je daarin? ‘Dat is simpel. We gaan niet meewerken aan onderhuurconstructies. We hebben geen Bibob-procedure, dus moeten we het doen met onze eigen kennis. Soms kun je het bijna niet uitsluiten.’

Woningcorporaties hebben voor het ‘liften’ van de buurt eerder panden opgekocht met foute huurders, vertelt Jonkers. ‘Daar hebben ze nog buikpijn van. Maar wij zitten er dicht op en hebben een sterk netwerk. Het belang van een pand is voor een vastgoedtycoon klein, maar als buurt wil je meer weten. Ooit begonnen bakkers met geld van hun familie. Als het goed ging, kwam dat geld weer terug. Zo gaan wij het ook doen. Put your money where your mouth is.’

Gerolf Bouwmeester (D66), voorzitter van de bestuurscommissie West, juicht het initiatief toe. ‘Jan Eef is een heel actieve club. We hebben regelmatig overleg met ze. Ondernemers en bewoners hebben zo meer verantwoordelijkheid en straks deels vastgoed in bezit.’ Hij wijst erop dat succesvolle winkelstraten onbetaalbaar worden en een straat als de Jan Evertsenstraat niet moet veranderen in een ‘ketenstraat’. ‘Haarlem had een paar keer de leukste winkelstraat. Daar zijn veel panden in bezit van familiebedrijven.’

De bestuurscommissie houdt geen regie op het initiatief. ‘In de coöperatie zitten goede mensen. We gaven eerder subsidie aan pandeigenaren voor het opknappen van puien en gevels. Dat kostte veel tijd. Het is interessant te zien hoe zoiets straks gaat in coöperatievormen.’ Volgens Bouwmeester is het kopen van panden door de JEBC goed tegen leegstand en voor de werkgelegenheid en het leefklimaat in de buurt. ‘Ik vind die zelfredzaamheid een heel mooie gedachte.’

Voor iedereen iets te beleven
Hoe gaat het aan­wijzen van een huurder eigenlijk in zijn werk? Volgens Jeroen Jonkers, initiatief­nemer van de coöperatie, zal in de praktijk een voorstel worden gedaan door een aankoop- en huurcommissie waar enkele deskundige leden van de coöperatie in zitten.  Zij zullen bepalen welke huurder in een pand komt. ‘We moeten nog richtlijnen voor die commissie opstellen.

Die leggen we voor aan de leden. Een ondernemer moet natuurlijk iets toe­voegen aan de buurt en goed ondernemerschap laten zien. Een boekwinkel zou bijvoorbeeld de uitstraling moeten hebben van De Nieuwe Boekhandel van pionier Monique Burger in de Bos en Lommerbuurt.’ Oudere Amsterdammers willen graag nieuwe kleding- en schoenenwinkels, yuppen meer hippe winkels. Jonkers: ‘Er moet voor alle segmenten iets te beleven zijn.’