Bestaande woningen beter benutten: het kan snel, met wat lef

Iedereen een betaalbaar dak boven het hoofd. Voor die uitdaging staan alle gemeenten in Nederland. Op zoek naar oplossingen ligt de focus vaak op nieuwbouw. Terwijl het beter benutten van de bestaande woningvoorraad ook grote kansen biedt én positieve neveneffecten heeft. Door in te zetten op woningdelen en woningsplitsen kunnen gemeenten niet alleen meer mensen huisvesten, het levert ook directe winst op sociaal en ruimtelijk vlak op. De praktijk laat zien dat er – met wat lef – snel resultaat geboekt kan worden. Steeds meer gemeenten passen regelgeving aan en sturen zo actief op betere verdeling van schaarse woonruimte.

Nederland heeft dringend behoefte aan extra woonruimte. Een miljoen woningen erbij is de mantra. Overheden, corporaties, ontwikkelaars en bouwers draaien koortsachtig aan alle denkbare knoppen. Daarbij gaat er veel tijd, geld en energie naar ambitieuze nieuwbouwplannen. Toch is dat maar een deel van de oplossing, omdat nieuwbouw moeizaam van de grond komt, zowel in bestaand gebied, het straatje erbij of ‘in het weiland’. Het teruglopende aantal verleende bouwvergunningen laat dit duidelijk zien. Er zijn daarom méér oplossingen nodig om de vele woningzoekenden te helpen. Eén zo’n oplossing is het slimmer gebruiken van de acht miljoen bestaande woningen door ze te delen of te splitsen.

Verschillende obstakels 

Gemeenten ervaren in de praktijk belemmeringen om dit ook echt te doen. Zo is het splitsen en delen van woningen vaak niet toegestaan in omgevingsplannen. Soms is zelfs voor hospitaverhuur een vergunning nodig. Beleidsmakers schrikken terug voor woningdelen vanwege mogelijke overlast, met als doembeeld huizen vol met studenten en arbeidsmigranten. Meer mensen in de straat betekent doorgaans meer te parkeren auto’s, meer gestalde fietsen. Ook veiligheidsissues, zoals brandveiligheid, kunnen een belemmering zijn. Ook een factor: anders dan een groot nieuwbouwproject is woningdelen minder in het oog springend, en is het – politiek – misschien minder aantrekkelijk om mee aan de slag te gaan. De kostendelersnorm – met name de onbekendheid juist bij gemeenten over wat mag en kan – helpt ook niet mee. Woningdelen kan daardoor negatief uitpakken voor mensen met een uitkering, AOW of toeslagen.

Maar er is véél te winnen

Aan obstakels dus geen gebrek. Waarom zou je je dan nog, met een overvolle werkagenda, extra werk op de hals halen en vol inzetten op woningdelen? Omdat er op korte termijn veel te winnen is. Het potentieel bij bestaande woningen is groot. Er zit veel ‘ruimte’ in onze huizen en appartementen. In veel (naoorlogse) wijken wonen tot 40% minder mensen dan waarvoor de woningen destijds ontworpen zijn, één of twee generaties geleden. De gemiddelde Nederlander heeft met ruim twee kamers per persoon bijna het hoogste aantal kamers ter beschikking in heel Europa. Gemeenten die deze ruimte beter weten te benutten, verlichten direct de woningnood en zorgen dat meer inwoners een betaalbaar dak boven het hoofd hebben. Cruciaal in een tijd waarin grote groepen mensen, met name kleine huishoudens, starters op de woningmarkt, jongeren en spoedzoekers, een betaalbaar huis, appartement of studio nodig hebben. 

Hoe groot is de bestaande woningvoorraad, wat zoeken mensen? 

Het potentieel van de bestaande woningvoorraad is groot: er staan 8 keer meer woningen in Nederland dan de kleine miljoen die er tot en met 2030 bij moeten komen. De gemiddelde Nederlander woont ruimer dan andere Europeanen: wij ‘verwonen’ volgens CBS-cijfers gemiddeld 53m², in de buurlanden ligt dat tussen de 43 en 47m². 

We weten nu al dat het aantal alleenwonende ouderen in ruime woningen alleen maar toeneemt. Als we niks doen, neemt de ‘onderbezetting’ van de bestaande woningvoorraad verder toe en wordt de mismatch tussen aanbod en vraag nog veel groter. De woonvoorkeuren van woningzoekenden hangen nauw samen met de leeftijd en de samenstelling van het huishouden. We zien dat grote groepen Nederlanders, met name (65+) één- en tweepersoonshuishoudens de voorkeur geven aan betaalbare (koop)appartementen (32%). Ook bij jongere alleenstaanden en stellen (35-64 jaar) is de voorkeur voor betaalbare (koop)appartementen relatief groot (20%). Deze groepen worden als gevolg van huishoudensverdunning steeds groter. De voorkeur voor eengezinskoopwoningen is vooral groot bij paren met kinderen (ruim 80%) en paren tot 65 jaar (ruim 60%). In 1963 was de gemiddelde huishoudensgrootte nog 3,52 mensen: anno 2024 is dit 2,12 en dit zakt volgens de prognoses van het CBS verder naar 2,07 in 2030. 

Sociale voordelen 

Als méér mensen in bestaande woningen gaan wonen, is dit allereerst goed nieuws voor de volkshuisvesting. Maar er zijn ook sociale voordelen. Mensen die buren dichtbij hebben, hebben in doorsnee meer oog voor elkaar. Op wijkniveau komt er méér levendigheid, méér ‘ogen op straat’ en méér draagvlak voor voorzieningen zoals winkels, horeca, artsen en een bibliotheek. De nabijheid van mensen kan, naast de beschikbaarheid van voorzieningen, de zelfredzaamheid van mensen vergroten. Buren die even iets voor je tillen, helpen met boodschappen, helpen opruimen – het kan   de druk op dure zorg verlichten en langer zelfstandig thuis wonen bevorderen.

Deze sociale voordelen zijn met name denkbaar in de oudere naoorlogse wijken, omdat in deze wijken nog veel eerste en veel vroege bewoners wonen die intussen op leeftijd zijn. Woningsplitsen en woningdelen kunnen er hier voor zorgen dat de wijk weer wordt gebruikt door het aantal mensen waar zij ooit op gebouwd is. Bij nieuwere wijken ligt dit anders. Gemeenten sluiten deze wijken vaak uit van woningsplitsen en -delen, in de wetenschap dat er nog kinderen bij komen en de druk op de openbare ruimte in de wijk sowieso nog toeneemt.

Ruimtelijke voordelen

Het beter benutten van bestaande woningen biedt ook nog eens ruimtelijke voordelen. Meer benutting van bestaande woningen betekent dat er elders minder ruimte nodig is voor nieuwbouwwoningen. Er is hierdoor meer ruimte beschikbaar voor andere grote opgaven op het gebied van natuur, klimaat, en energie.

Aantrekkelijke oplossingsrichting voor gemeenten met lef

Woningdelen is mogelijk in diverse varianten. Figuur 1 laat zien dat er 7 woningdeelvarianten zijn die oplopen qua moeite, kosten en tijd. Er zijn relatief eenvoudige en snel te organiseren vormen als inwonen, hospitaverhuur en verhuur aan verschillende alleenstaanden. Woningsplitsing is bewerkelijker. Zachte splitsing, met enkel inbouw van eigen sanitair, is hierbij een tussenvorm met meer privacy dan inwonen en hospitaverhuur. Bouwkundige splitsing of zelfs kadastrale splitsing is ingrijpender. Het interessante is dat alle varianten, ook de meer bewerkelijke, op korte termijn effect hebben en allemaal veel sneller woonruimte opleveren dan nieuwbouw. Het stimuleren van woningdelen is daarmee voor iedere gemeente een aantrekkelijke oplossingsrichting.

Zes concrete tips die iedere gemeente kan inzetten

Diverse gemeenten, beleidsmakers en uitvoerders, zien dit ook zo en hebben de handschoen opgepakt. Ze hebben knellende regelgeving aangepast of losgelaten en daarmee lef getoond om anders te handelen, gefocust op het resultaat dat nodig is: meer woonruimte voor woningzoekenden. Andere gemeenten die woningdelen willen stimuleren, kunnen zich laten inspireren door deze zes concrete tips. 

1. Sta in het Omgevingsplan meer huishoudens per woning toe
   Gemeenten kunnen in het omgevingsplan of de huisvestingsverordening hun definitie van een huishouden verruimen. Door de regels te versoepelen ontstaan extra mogelijkheden voor woningdelen. Nu mag in de meeste gemeenten in één woning slechts één huishouden wonen. De regels zijn het laatste decennium juist strakker geworden, om excessieve overbewoning te voorkomen. Gemeente Utrecht heeft vorig jaar de norm weer ruimer gemaakt en de grens van twee naar drie huishoudens gelegd.
2. Kies voor meldplicht bij splitsen, in plaats van vergunningplicht
   In de Omgevingswet is er geen vergunningplicht meer voor bijvoorbeeld een aanbouw aan het eigen huis. Hiervoor is een meldplicht in de plaats gekomen. Gemeenten kunnen zo’n switch van vergunningplicht naar meldplicht – onder (veiligheids)voorwaarden – ook doorvoeren bij het splitsen van een woning. Dit kan generiek worden doorgevoerd, maar het kan ook worden beperkt tot specifieke woningtypes of wijken.
3. Verlaag leges voor woningsplitsen (of breng deze niet in rekening)
   Bijna alle gemeenten rekenen leges bij het splitsen van woningen. Deze kosten lopen uiteen van enkele honderden tot vele duizenden euro's. Gemeenten kunnen deze leges verlagen. Of zelfs afschaffen – gemeente Schagen had de primeur van kosteloos splitsen.
4. Laat parkeernormen los voor deelwoningen of gesplitste woningen (of verlaag deze)
   Parkeerbeleid van gemeenten gaat vaak standaard uit van een of meer extra parkeerplaatsen zodra er een woning bij komt, maar dat hoeft niet. De gemeente Tilburg heeft eerder al gekozen voor het invoeren van een nullijn bij woningsplitsing. Ofwel: geen extra parkeerplekken nodig. Gemeenten kunnen zelf parkeernormen verlagen als bepaalde woningtypen worden toegevoegd. Zo kunnen ze het belang van woonruimte voor woningzoekenden zwaarder laten wegen dan het parkeren van een auto voor de deur.
5. Leg concrete afspraken over aantallen te delen of splitsen woningen vast in prestatieafspraken
   In prestatieafspraken kunnen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties gedetailleerd vastleggen hoeveel woonruimte ze, anders dan via nieuwbouw, willen toevoegen. Gemeente Beuningen heeft met woningcorporatie Woonwaarts afgesproken dat er pilots woningdelen komen en dat ze de kosten delen. In Den Bosch is afgesproken om jaarlijks 50 woonruimtes toe te voegen door bestaande woningen beter te benutten met splitsing en cohousing/friendscontracten.
6. Maak kenbaar aan je inwoners dat woningdelen en woningsplitsen kán
   Een gemeente kan woningdelen actief stimuleren. Dat start met een andere grondhouding: van een aanvraag verbieden naar toestemming geven. Een slag verder is een principebesluit dat woningen delen en -splitsen mogelijk is, tenzij. Een derde, nog actievere opstelling is het zelf promoten van de mogelijkheden voor beter benutten. Dat kan met een goede gemeentelijke website, ludieke communicatie-uitingen, een lokale informatiecampagne (zoals Bergeijk), aandacht in de lokale pers of een bewonersavond voor belangstellenden (zoals Renkum). Het is bovenal van belang dat er een goed en toegankelijk loket is, waar bewoners terecht kunnen voor alle informatie over de mogelijkheden – het liefst in de vorm van een persoon die je kunt mailen of bellen en die thuis langs komt als nodig. Ook doelgroepen benaderen helpt. Een seniorencoach gaat dan bijvoorbeeld op bezoek bij ouderen om over hun woonsituatie te praten. Dit kan bijdragen aan doorstroming, maar ook betere benutting van bestaande woningen. 

Aan de slag

Samenvattend: het woningtekort zet steeds meer mensen op achterstand en belemmert vooral jongeren en starters op de woningmarkt. Het besef daalt in dat we het woningtekort niet kunnen oplossen met enkel nieuwbouw, en zeker niet op korte termijn. De haalbaarheid van de vastgelegde aantallen in de woondeals staat daarmee onder druk. Een kans die veel te weinig wordt benut, is het delen of splitsen van bestaande ruime woningen. Om deze kansen wél te benutten is een actieve opstelling nodig van lokale partijen, de gemeente voorop. Gemeenten kunnen regelgeving verruimen en hiermee het beter benutten van de bestaande woningvoorraad stimuleren. We roepen beleidsmakers en uitvoerders op om dit nu ook echt te gaan doen. Dat begint met ambitie, met de wil en bereidheid om in actie te komen. Niet concentreren op de mogelijke beren op de weg en de valkuilen, maar focussen op de kansen die er onmiskenbaar zijn. Want in de bestaande woningen zit veel ruimte. En de nood is hoog.

Auteurs kennisbijdrage: Nadia Hummel, Frank de Vries, Susanna Bootsma, Daan Droste (BMC) en Myrthe Sietsma, Frank Wassenberg, Frank Dirks (Platform31).