Gemeenten: reken residueel aan uw grondprijzen!

Onlangs heeft Stec een onderzoek gepubliceerd naar de ontwikkeling van gemeentelijke grondprijzen. Hieruit komt naar voren dat de helft van de gemeenten de grondprijzen niet aanpast. De andere helft van de gemeenten verhoogt de grondprijzen vooral beperkt tot 2,5 procent. Vanuit mijn expertise als planeconoom lijkt dit, afhankelijk van het type woning, te weinig.

Grondprijzen komen op verschillende manieren tot stand:

• Gemeenten onderhandelen met marktpartijen over prijzen.
• Gemeenten laten marktonderzoek doen naar prijzen en vergelijken met buurgemeenten.
• In projecten kan residueel gerekend worden aan grondwaarden.

Hoe werkt de residuele grondwaardeberekening?

De residuele grondwaardeberekening is de meest gebruikte methode om tot marktconforme grondprijzen te komen. Bij deze methode wordt eerst gekeken naar de te verwachten opbrengsten/marktwaarde van het woningprogramma. Daarnaast worden alle te verwachten kosten in kaart gebracht: bouwkosten, bijkomende kosten (o.a. honoraria, leges, aansluitkosten en financieringskosten) en eventuele kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Ook wordt rekening gehouden met algemene kosten en winst & risico van een marktpartij. Vervolgens worden de berekende kosten in mindering gebracht op de verwachte opbrengsten en resteert een bedrag dat voor de grond betaald kan worden.

Lokale en projectspecifieke omstandigheden beïnvloeden de grondprijzen

Door lokale en projectspecifieke omstandigheden kan de residuele grondwaarde aanzienlijk verschillen van een normatief bepaalde verwachting. Zuiver residueel gezien zouden de grondprijzen harder moeten stijgen dan de normatieve 2,5%. Gemeenten doen zichzelf tekort door een ‘algemene’ aanpassing van grondprijzen te hanteren en kunnen daardoor geld laten liggen.

Waarom gematigde grondprijsstijgingen?

De gestegen verkoopprijzen en de gestegen stichtingskosten worden in het Stec-onderzoek als voornaamste reden genoemd voor de doorgevoerde grondprijsstijging. Stec noemt de matige prijsstijging opmerkelijk vanwege de flink gestegen marktwaarde van woningen (+9% in het afgelopen jaar) en beperkte bouwkostenstijgingen (+1,8% volgens de bouwkostenindex). Een interessante vraag is waarom gemeenten hun grondprijzen kennelijk gematigd verhogen. Het antwoord daarop zal per gemeente verschillen. De volgende aspecten kunnen in meer of mindere mate een rol spelen:

• De omvang van de woningnood.
• Vooral in de categorie betaalbare en middeldure woningen blijft het aanbod achter op de vraag.
• Het bestrijden van een eenzijdige woningvoorraad.
• In de vanuit de Rijksoverheid uitgesproken woningbouwopgave willen gemeenten niet de vertragende factor zijn door marktpartijen af te schrikken met hoge grondprijzen.
• Ondanks dat uit de enquêteresultaten van het Stec-onderzoek naar voren komt dat corona geen direct effect heeft op de gemeentelijke grondprijzen en hun grondprijsbeleid, is het denkbaar dat gemeenten verwachten dat de financiële crisis als gevolg van corona toch invloed gaat hebben op de woningmarkt.

Appartementen als aparte categorie

In het onderzoek van Stec is geen onderscheid gemaakt tussen appartementen en grondgebonden woningen terwijl daar wel enige nuance in aan te brengen is. Het CBS concludeerde onlangs dat de prijsstijging van appartementen sinds ruim vijf jaar niet meer het hoogst is ten opzichte van andere woningtypen. Bij appartementen lijkt de marktwaarde aan het stabiliseren. De bouwkostenmanagers van bbn zien bij appartementen echter nog wél grote kostenstijgingen, mede vanwege bijvoorbeeld duurdere installaties en het beperkte aantal geschikte aannemers.

Sommige ambitieuze plannen voor appartementen blijken in eerste instantie niet haalbaar. Regelmatig denken wij in dat soort gevallen mee over optimalisatiemogelijkheden. Hoe kan je, zonder al te veel op ambitie in te leveren, toch een haalbaar project met een passende grondprijs voor elkaar krijgen? Vaak zien we dat een efficiënter ontworpen appartementencomplex alsnog tot een haalbaar plan leidt.  

Whitepaper  

Wilt u meer weten over hoe gemeenten de residuele grondwaarde kunnen inzetten bij het bepalen van grondprijzen? Download dan onze whitepaper ‘Het belang van de residuele grondwaarde’ via Binnenlands Bestuur of neem contact op met Henno Hanselaar.