Gemeenten: stop met superhoogbouw

Gemeenten werken hard aan allerlei plannen voor woningbouw. Regelmatig zien we ook ambitieuze ideeën voor hoogbouw of zelfs superhoogbouw. Bij bbn adviseurs krijgen we vaak de vraag: is dit haalbaar, of hoe krijgen we dit haalbaar?

De nare boodschap: hoogbouw is duur
Het maken van hoogbouw is duur. Hoe hoger een gebouw wordt, hoe hoger de kosten per vierkante meter. Dat komt onder meer door:

• Extra constructieve maatregelen;
• Extra brandveiligheidsmaatregelen;
• Snellere en betere liften, en soms ook extra liften;
• Ingewikkelde oplossingen voor balkons en buitenruimte;
• Alle extra maatregelen zorgen voor minder daadwerkelijke ruimte voor appartementen, en meer algemene ruimtes, wat ten koste gaat van verkoopbare meters.

Hoogbouw wordt vaak gepland op binnenstedelijke locaties met weinig ruimte voor een grote bouwplaats. Bouwers kunnen wel uit te voeten met kleine bouwplaatsen, maar dit zorgt weer voor extra kosten. Daarnaast vereist hoogbouw vaak complexe, gebouwde parkeeroplossingen op een kleine ruimte. Ook gebouwde parkeeroplossingen zijn kostbaar. Niet voor niets wordt de laatste jaren veel tijd gestoken in het ontwikkelen van mobiliteitsconcepten die per saldo zorgen voor minder parkeerplaatsen. Lees de plannen voor het mobiliteitsconcept in de nieuwe wijk Merwede in Utrecht er maar op na.

Vastgoedwaarde bepaalt haalbaarheid
De kosten voor de bouw van superhoogbouw moeten worden goedgemaakt door de opbrengsten: woninghuren en verkoopprijzen. Niet in alle steden is de woningmarkt daar sterk genoeg voor. Pas op het moment dat de vastgoedwaarde richting € 5.000 per vierkante meter gaat, wordt hoogbouw haalbaar. Dat type opbrengsten zien we in Nederland bijna alleen in steden met een sterke vastgoedmarkt, zoals bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht. In sommige andere groeisteden is superhoogbouw misschien ook nog te realiseren. In kleinere provinciegebieden of krimpgebieden is de te verwachten opbrengst simpelweg te laag om plannen voor superhoogbouw haalbaar te maken.

Liever 2×40 dan 1×80
Bij vragen over de haalbaarheid van plannen signaleren we als adviseurs dat twee torens van 40 meter financieel eerder haalbaar zijn dan één toren van 80 meter. Twee torens bouwen scheelt al snel enkele honderden euro’s aan kosten per vierkante meter. Dit is vooral een goede oplossing voor steden met een minder sterke vastgoedmarkt (lees: lagere woningopbrengsten per vierkante meter).

Tijdig bijsturen van stedenbouwkundige plannen
Om de woningvoorraad in een gebied daadwerkelijk te kunnen vergroten door het toevoegen van hoogbouw , doen gemeenten er goed aan hun stedenbouwkundige plannen in een vroeg stadium te laten toetsen. Niet zeggen ‘dat lost de markt wel op’, maar actief in gesprek gaan met partijen die de juiste aanpak weten om hoogbouw te realiseren.

Passend in het gebied?
De vraag ‘wat is passend in dit gebied’ heeft verschillende invalshoeken. Niet voor niets loopt het debat over laagbouw, middenhoogbouw en hoogbouw al jaren. Het gesprek tussen stedenbouwers, politici en bewoners moet zorgen voor een gezamenlijk enthousiasme over de plannen voor een gebied. Een van de voorwaarden is natuurlijk de betaalbaarheid. Door verschillende varianten van een plan door te rekenen, ontstaat snel duidelijkheid daarover. Het rekenwerk biedt een gezonde wisselwerking tussen ambities en haalbaarheid. Op deze manier komen gemeenten tot een haalbaar resultaat voor het gebied dat ze willen ontwikkelen.

Meer weten of reageren? Neem contact op met de auteur van dit blog: Maarten Pullen.