Hoe we de stokkende bouw kunnen vlottrekken

Een grondbelasting als onderdeel van de ozb, een landelijke grondbank, een bonus voor gemeenten bij elke opgeleverde nieuwbouwwoning, een beperking van het aantal beroepszaken via een verlofstelsel – het zijn de denkrichtingen in een interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO) naar manieren om het woningtekort terug te dringen.

Onhaalbaar

Tot en met 2030 moeten er in Nederland 981.000 woningen worden bijgebouwd om de woningnood te lenigen. Dat lijkt een onhaalbaar aantal nu het al vaststaat dat de nieuwbouw in 2024 en 2025 als gevolg van tegenzittende economische omstandigheden zal terugvallen. Hoe kan die tendens in de jaren erna worden gekeerd?

Woningbouw en grond

Een werkgroep boog zich erover, bestaande uit vertegenwoordigers van de ministeries van Binnenlandse Zaken, Financiën, Infrastructuur & Waterstaat, Algemene Zaken en Economische Zaken en Klimaat, aangevuld door vertegenwoordigers van De Nederlandsche Bank, het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP). Het resultaat is de tussenrapportage ‘woningbouw en grond’, ‘als basisdocument voor verdieping van de analyse’.    

Onteigenen

Allereerst zouden volgens de werkgroep gemeenten de bestaande mogelijkheden tot onteigening vaker kunnen inzetten. Zo is het mogelijk om in een koopovereenkomst een bouwverplichting op te nemen. Het rijk zou er wel naar moeten kijken hoe de randvoorwaarden kunnen worden verbeterd om als gemeente deze instrumenten in te zetten.

De afgelopen jaar opgeleverde Nota Ruimte biedt te weinig aanknopingspunten, ziet de werkgroep

Water en bodem

Datzelfde rijk moet zich nadrukkelijker gaan roeren op de nieuwbouwmarkt. De afgelopen jaar opgeleverde Nota Ruimte biedt te weinig aanknopingspunten, ziet de werkgroep, ‘en kan beter schetsen wat waar wel kan en wat niet’. Dat wringt bijvoorbeeld in watergevoelige gebieden, nu water en bodem in de gebiedsontwikkeling sturend worden. Volgens de werkgroep moet het afwegingskader ‘klimaatadaptieve bouw’ onderdeel worden van de Nota Ruimte, om zo wellicht toch te kunnen bouwen in gebieden die nu op voorhand op slot dreigen te gaan.

Meer Novex

Verder zou het rijk de aanpak van grootschalige woningbouw, zoals die nu wordt gehanteerd op  zeventien zogenaamde Novex-locaties, breder kunnen toepassen. ‘Om de kosten lag en het tempo hoog te houden, wordt hierbij net als bij de eerder gekozen 17 locaties zo veel mogelijk aangesloten bij bestaande netwerken op gebied van mobiliteit en energie.’

100 dagen

Gemeenten op hun beurt zouden beter moeten toetsen welk deel van de plancapaciteit ‘hard’ is, dat wil zeggen op redelijk korte termijn te ontwikkelen. Nu is dat vaak minder dan de helft. De werkgroep beveelt aan om marktpartijen er eerder bij te betrekken, ‘conform de 100-dagen-aanpak van Breda’: een proces om de verkenningsfase van grootschalige bouwprojecten te versnellen van gemiddeld vierhonderd naar honderd dagen.

Ook raadt de werkgroep aan te kijken naar het verlofstelsel zoals dat in Duitsland wordt gebruikt.

Woningzoekenden

Verder zouden gemeenten de belangen van woningzoekenden beter kunnen waarborgen. De werkgroep verwijst naar Amsterdam en Den Bosch waar een zogenaamde Woonraad bij inspraakmomenten de stem van woningzoekenden vertegenwoordigt. Ook raadt de werkgroep aan te kijken naar het verlofstelsel zoals dat in Duitsland wordt gebruikt. Daarbij moeten belanghebbenden eerst beargumenteren waarom de uitspraak van een rechter onjuist is, voordat zij hoger beroep mogen aantekenen. Dat kan het aantal beroepszaken tegen nieuwbouw van omwonenden terugdringen.

Grondbeleid

De werkgroep ziet misschien nog wel de meeste mogelijkheden in aanpassingen in het grondbeleid van gemeenten. Met een in te voeren ‘rijkswaarderingsmethode’ van grond zouden te hoge taxaties van de inbrengwaarde kunnen worden voorkomen.  Ook zou de ozb kunnen worden opgesplitst in een grond- en een opstaldeel. ’Met een grondbelasting wordt het (…) minder aantrekkelijk om grond vroegtijdig strategisch te verwerven en/of om grond ongebruikt te laten.’ Ook komt de werkgroep met een (vaker geopperde) planbatenheffing om de waardestijging van grond bij een bestemmingswijziging af te romen.

Vereveningsfonds

In de zoektocht naar manieren om gemeentelijke begrotingen minder afhankelijk te maken van grondexploitatie – een bittere les van de bouwcrisis rond 2010 – doet de werkgroep de suggestie van een gemeentelijk vereveningsfonds. Ook zou het rijk gemeenten kunnen helpen met een ‘landelijke grondfaciliteit’ voor grondaankopen met een nationaal belang voor de woningbouw.
 

Ook zou vaker moeten worden gezocht naar regionale gebiedsfondsen

Om de financiering van nieuwbouw te vergemakkelijken denkt de werkgroep aan een realisatiestimulans per opgeleverde woning. Dat geeft gemeenten minder bureaucratische rompslomp dan huidige regelingen als de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls. Ook zou vaker moeten worden gezocht naar regionale gebiedsfondsen om zo ‘tot investeringsafspraken te komen tussen private en publieke belanghebbenden’.