“Gemeenten en ontwikkelaars hebben elkaar nodig”

NEPROM-directeur Fahid Minhas heeft een heldere boodschap. “Gemeenten, ontwikkelaars, woningcorporaties en andere betrokkenen kunnen samen een groot maatschappelijk probleem oplossen door 100.000 woningen per jaar te bouwen. Maar dan moeten we wel op een goede manier met elkaar in gesprek gaan en onze kennis delen.” Hij hoopt daarom op 16 mei zoveel mogelijk wethouders en gemeentelijke professionals te mogen verwelkomen op de DVDP; het kennis- en netwerkevenement voor iedereen actief is binnen het ruimtelijk domein.

De brancheorganisatie van maatschappelijk betrokken project- en gebiedsontwikkelaars. Zo luidt de omschrijving van NEPROM op de eigen website. De nieuwe directeur Fahid Minhas voelt zich er als een vis in het water. Dankzij zijn studie Bouwkunde, jarenlange ervaring als ontwikkelaar bij Provast en een politieke carrière als gemeenteraadslid, wethouder en Tweede Kamerlid, beschikt hij over de juiste inhoudelijke bagage. Maar er is meer. Want Minhas groeide op in wat hij met gevoel voor eufemisme omschrijft als ‘een buurt met uitdagingen’, onder de rook van Rotterdam. “Wij hadden een eigen woning, maar om ons heen was veel corporatiebezit. De woningcorporatie deed echter weinig aan die woningen. Ik zag welk effect dat had op de bewoners en de wijk, en dacht: hoe kun je dit een buurt aandoen? Daar is mijn maatschappelijke betrokkenheid en mijn passie voor de gebouwde omgeving ontstaan.”

Door Minhas’ ervaring in zowel het bedrijfsleven als de politiek, spreekt hij de taal van de markt en van de overheid. Waarom is dat belangrijk? “Ambtenaren willen de publieke zaak dienen en, binnen deze context, iets goeds doen voor de gebouwde omgeving. Maar zij bouwen niet zelf. Daar hebben zij ontwikkelaars en woningcorporaties bij nodig. Ontwikkelaars willen op hun beurt continuïteit voor hun bedrijf en iets moois maken met waarde voor de gebruiker en de toekomst. Zij hebben gemeenten nodig die hun plannen de ruimte geven. Succesvolle gebiedsontwikkelingen zijn dus alleen mogelijk als gemeenten en ontwikkelaars samenwerken.”

Bereidheid tot transparantie en flexibiliteit

Die samenwerking kent echter enkele lastige uitdagingen. Minhas noemt er drie: procedures, regelgeving en frictie tussen de eisen van een gemeente en de haalbaarheid van een project. Om met dat laatste te beginnen: de eis om binnen een ontwikkeling een flink percentage woningen te bouwen in het prijssegment tot 390.000 euro kan het lastig maken om de kosten van het project terug te verdienen. “De politiek wil veel binnenstedelijk bouwen”, legt Minhas uit. “Op dergelijke locaties moet vaak sloop en/of bodemsanering plaatsvinden voordat je kunt gaan bouwen. Dat kost tijd en geld. Een ontwikkelaar kan dat alleen terugverdienen met een flink programma, van veel woningen met een bepaalde opbrengst. Zeker in een tijd waarin de bouw- en personeelskosten en ook de rente alleen maar oplopen. Natuurlijk begrijp ik de behoefte van gemeenten aan voldoende woningen binnen dat bepaalde prijssegment, maar het moet wel uit kunnen. Dergelijke situaties doen zich vaak voor. Gemeenten en ontwikkelaars moeten dan met elkaar in gesprek. Simpelweg bij elkaar zitten, met open boeken en een rekenmachine. Dat vraagt aan beide kanten van de tafel om flexibiliteit. Gemeenten moeten bereid zijn om hun eisen bij te stellen en politieke dogma’s achter zich te laten. Ontwikkelaars moeten opnieuw naar hun rendement willen kijken. Cruciaal is dat beide partijen bereid zijn om tot een oplossing te komen. Dat moet de intentie zijn. Ik ben ervan overtuigd dat de NEPROM-leden daarin mee willen gaan. Sterker nog, als een wethouder dit interview leest en heeft meegemaakt dat een van onze leden die bereidheid niet heeft, dan zeg ik: bel me op en ik ga ermee aan de slag.”

Woningen nú nodig

Een andere uitdaging vormen de procedures. De realisatie van een bouwplan vergt gemiddeld zeven tot twaalf jaar, terwijl het bouwen zelf hoogstens twee tot drie jaar duurt. “De vertraging zit in het voorproces en dan met name in bezwaarprocedures”, aldus Minhas. “Daarbij is vooral oog voor de belangen van omwonenden van een project, dus de mensen die al een woning hebben. Maar er is te weinig aandacht voor het belang van woningzoekenden. Ik denk dat het belangrijk is om een maatschappelijke urgentie te creëren, waarbij iedereen zich bewust is van het feit dat we al die woningen nú nodig hebben. Iedereen kent wel iemand met een zoon of dochter die geen huis kan vinden. Maar dat zijn vaak wel dezelfde mensen die bezwaar maken tegen elk nieuwbouwplan dat hun uitzicht belemmert. Gemeenten en ontwikkelaars staan samen aan de lat om gedragen plannen te maken, inclusief helder verwachtingsmanagement, waarmee bewoners en gemeenteraden akkoord kunnen gaan.” Dit aspect krijgt extra nadruk door de recent ingevoerde Omgevingswet. Die legt de verantwoordelijkheid voor de participatie tijdens bouwplannen bij de initiatiefnemer. Vrijwel altijd is dat de ontwikkelaar, terwijl de gemeente de partij is die een omgeving en de bewoners het beste kent. “Daarom moeten ontwikkelaars en gemeenten aan de voorkant meteen de handen ineenslaan. Anders kom je in de situatie terecht dat je als ontwikkelaar na een lang traject een vergunningsaanvraag indient en de gemeente zegt: sorry, de participatie was niet afdoende. Kijk dus al in een vroeg stadium hoe je elkaar kunt helpen. Noch de gemeente, noch de ontwikkelaar heeft er belang bij als projecten vertraging oplopen of helemaal niet doorgaan.”

Uniformering en standaardisatie

Naast financiële frictie en procedures vormt regelgeving een derde uitdaging. Minhas noemt het recente Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL) als voorbeeld. Hierin zijn regels vastgelegd voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu, waaraan elk bouwwerk moet voldoen. “Wat je in de praktijk regelmatig ziet, is dat een gemeente graag extra zijn best wil doen op duurzaamheid. Dan wordt regelgeving aangegrepen om daar een schepje bovenop te doen. Zo krijg je aanvullende duurzaamheidseisen boven op de wettelijke eisen. Die stapeling maakt een project duurder en vertraagt het proces, of kan het zelfs onhaalbaar maken.” Daarom pleit Minhas voor landelijke uniforme eisen op met name het gebied van duurzaamheid. Ruimte voor noodzakelijke innovaties kun je daar dan inbouwen, zonder dat gemeenten het te pas en te onpas binnen hun projecten als aanvullende eis meenemen. Daarnaast is hij ook voor standaardisatie. “Er komen tegenwoordig hele goede woningen uit de fabriek. Waarom moet je daarvoor in elke gemeente een vergunning aanvragen als het om exact dezelfde woningen gaat? Zet daar één keer een landelijk stempel van goedkeuring op. Dan heb je een tijdsbesparing van ongeveer acht weken te pakken.” Het is één van de onderwerpen waarop NEPROM samenwerkt met Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties.

Monitoringsysteem

Behalve uitdagingen ziet Minhas ook diverse mogelijkheden om de samenwerking tussen gemeenten en ontwikkelaars, en daarmee de woningbouwopgave, te faciliteren. Zoals een monitoringsysteem dat gevoed wordt met uniforme data. “Er zijn via de woondeals door het hele land heen afspraken gemaakt om het doel van 100.000 woningen per jaar te halen. Dus wat ga je bouwen, waar en wanneer. Maar de onderliggende plannen zijn rijp en groen door elkaar. Daarom is het belangrijk om overcapaciteit te hebben. Als je dan ziet dat Plan A vertraging oploopt, kun je Plan B naar voren halen. Om dat totale plaatje duidelijk te hebben, moet je wel een eenduidig monitoringsysteem hebben. Op dit moment voeden betrokken partijen het systeem met verschillende soorten data. Dat komt het overzicht niet ten goede.” Een eenduidig systeem met eenduidige data zou ook de versnellingstafels helpen, die vanuit het Rijk regionaal zijn opgezet om bouwplannen vooruit te helpen.

Overigens zijn er voorbeelden waar dat prima gaat, weet Minhas. Hij noemt de gemeente Deventer, waar marktpartijen, woningcorporaties en de gemeente een coalitie vormen en samen precies weten welke plannen waar en wanneer gebouwd gaan worden. Idem dito in de regio Alkmaar, waar wordt gewerkt met het monitoringsysteem van Woningmakers. “Een goed overzicht en een goede samenwerking vormen een gouden combinatie. Want als je dan ziet dat iets niet goed loopt, heb je gemakkelijk toegang tot bijvoorbeeld een wethouder om te bespreken hoe iets weer vlot getrokken kan worden.”

Gaten dichten

Behalve gemeenten en ontwikkelaars zijn er uiteraard veel meer partijen nodig om woningbouw mogelijk te maken: de al eerdergenoemde woningcorporaties, maar ook andere overheden en grote beleggers zoals pensioenfondsen. “Ontwikkelaars kunnen de woningbouwopgave niet alleen dragen. Dat hoeft ook niet, want er zijn andere kapitaalkrachtige partijen die er graag in willen investeren, zoals de pensioenfondsen. Helaas ligt daar het wetsvoorstel Wet betaalbare huur in de weg, ontstaan vanwege excessen in de huursector. Natuurlijk moet je die aanpakken. Maar de wet is te generiek en raakt ook de investeringen van pensioenfondsen in nieuwbouw, waar die excessen zich niet voordoen.” De beperking van huurprijzen wordt in het wetsvoorstel voor nieuwbouw gecompenseerd met de zogeheten nieuwbouwopslag. Maar die is op zijn beurt weer beperkt: de huurprijzen van nieuwbouwwoningen mogen 10% boven de huurgrenzen uit de wet liggen, echter alleen voor woningen die gebouwd worden in 2024 en 2025. Minhas pleit ervoor dat het percentage wordt opgehoogd en ook gaat gelden voor nieuwbouw na volgend jaar. “Als je met wetgeving een gat creëert tussen investeringen en opbrengsten, moet je dat gat met aanvullende regels dichten.”

DVDP: kennis delen en halen

Op 16 mei a.s. organiseert NEPROM de elfde editie van de DVDP, in 1931 Congrescentrum in Den Bosch. De DVDP is hét kennistrefpunt voor vastgoedprofessionals die project- en gebiedsontwikkeling tot een duurzaam succes willen maken. Jaarlijks komen hier een kleine duizend beslissers en vakmensen samen, van zowel marktpartijen als overheden. Welke vertegenwoordigers van gemeenten hoopt Minhas hier dit jaar te verwelkomen? “Iedereen die zich bezighoudt met het fysieke domein, van beleidsambtenaren en projectleiders tot planologen en stedenbouwkundigen. En ik zou het extra gaaf vinden als ook ambtenaren uit het sociale domein langskomen. Want gebiedsontwikkelingen betekenen iets voor de mensen die er wonen en gaan over sociale thema’s zoals leefbaarheid en welbevinden.”

Op het programma van de DVDP staan plenaire gedeelten, met onder andere minister Hugo de Jonge en duurzaamheidsexpert Diederik Samsom, maar ook deelsessies in klein gezelschap over onderwerpen zoals participatie, versnelling woningbouwprocessen, netcongestie en de transformatie van winkelgebieden tot woningen. Tijdens deze sessies bestaat de mogelijkheid om goed door te praten en praktische tips te delen. Waarom moeten mensen van de gemeenten hierbij zijn? “Wij zijn ervan overtuigd dat ontwikkelaars en gemeenten elkaar nodig hebben. Daarover willen we op de DVDP het gesprek voeren. Maar dat wordt lastig als een van de twee partijen er niet bij is. We moeten die woningbouwopgave samen oplossen. Dat kan alleen als je met elkaar praat en netwerkt. De DVDP is daarvoor dé gelegenheid. Kom kennis delen en halen, leer onze sector beter kennen. Uiteraard zijn ook alle wethouders uit het ruimtelijk domein van alle gemeenten uitgenodigd. Daar breiden we de capaciteit van ons evenement graag voor uit!”

Meld je hier aan voor de DVDP.