Versoepel, vergun en vernieuw!

Aan het begin van het jaar voorspelde het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) een afname van 6,5 procent in de woningbouwproductie in 2023, gevolgd door een verdere daling van 8,0 procent in 2024. Dit zijn zorgwekkende statistieken, gezien het huidige tekort van woningen in Nederland. Hoewel, simpelweg, meer bouwen de meest logische aanpak lijkt, blijkt dit in de praktijk maar niet op de nodige schaal van de grond te komen. Ondanks woondeals en de Woningbouwimpuls van het Rijk. Sterker nog, de woningbouwproductie daalt juist door stapeling van maatregelen, stijgende rente en de afkoelende economie.

Institutionele beleggers spelen een cruciale rol in de woningbouw. De vermogensbeheerders hebben de afgelopen jaren namens pensioenfondsen al zo’n 10% van de nieuwbouw in het middensegment gerealiseerd en willen blijven bouwen. De overheid erkent hun belang en betrekt hen bij plannen om de woningcrisis aan te pakken. Het is echter van belang te onderstrepen dat het oplossen van deze crisis geen eenvoudige opgave is. Institutionele beleggers worden geconfronteerd met complexe wet- en regelgeving. Hieronder staan acht oplossingen waarmee we hen toch weer aan het investeren – en daarmee de ontwikkelaars weer aan het bouwen – krijgen. Van ogenschijnlijk eenvoudig, naar enigszins complex.

Wees realistisch met eisen aan nieuwbouw

Aan nieuwbouwwoningen worden hoge eisen gesteld vanuit het bouwbesluit. Dat is goed, want we moeten goede, duurzame en energiezuinige woningen bouwen. Ook voor institutionele beleggers is dat van groot belang in verband met de ESG-eisen die zij stellen ten aanzien van hun portefeuilles. Wat echter vaak gebeurt is dat op lokaal niveau nog veel aanvullende eisen worden gesteld, zowel ten aanzien van duurzaamheid als ten aanzien van minimale woninggrootte. De kostprijs van de woning komt daarmee ver boven de prijs te liggen die door de huurprijs gerechtvaardigd wordt. Daarnaast wordt de kennis van kosten-efficiënt bouwen die de bouwsector heeft vaak terzijde geschoven als gevolg van vergaande eisen vanuit stedenbouw en welstand die voor elk project weer net anders zijn en projecten vaak onnodig kostbaar maken en vaak ook niet de beste woonbeleving opleveren voor de bewoner. We willen hier niet pleiten voor zoutloze architectuur, maar wel voor het zoeken naar de juiste balans tussen kostenefficiënt bouwen enerzijds en gemeentelijke stapeling van ambities anderzijds. Het belang van de woningzoekende moet meer weging krijgen in die discussie. Dus: (1) zoek naar de juiste balans tussen kostenefficiënt bouwen enerzijds en gemeentelijke ambities anderzijds.

Versnel het vergunningsproces

Een van de belangrijkste redenen voor de vertraging in de woningbouw is het feit dat de Ruimtelijke Ordeningsprocedures in Nederland buitengewoon lang duren. De voorbereiding en procedure zijn ingewikkeld vanwege beperkte ambtelijke capaciteit, strenge beleidsregels, nauw toezicht vanuit de gemeente en veel mogelijkheden voor bezwaar en beroep. Een gevolg van deze problematiek in de RO-procedures is dat locaties met een woonbestemming schaars zijn en grondprijzen dus buitengewoon hoog. We zouden in Nederland aanzienlijk hogere productieaantallen kunnen halen tegen lagere (grond)kosten als (2) het voorbereidingsproces van bestemmingen en vergunningen sneller doorlopen zou worden door een duidelijkere afbakening van de rol en van de gemeente in dit proces en door minder, maar eenduidiger criteria te stellen waaraan plannen moeten voldoen.

Stop met het stapelen van belastingmaatregelen

De stapeling van belastingmaatregelen de afgelopen tijd verhoogt de kostprijs van nieuwbouwwoningen onnodig.

• De overdrachtsbelasting voor investeringswoningen is in twee jaar vervijfvoudigd naar 10,4 procent;
• Er wordt een vennootschapsbelasting ingevoerd voor Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI’s), oftewel de institutionele beleggers;
• En particuliere beleggers moeten in box 3 steeds meer belasting betalen over een fictief rendement op de waarde inclusief eventuele waardestijging.

Dus, in een tijd waarin nieuwbouwprojecten al moeilijk te realiseren zijn vanwege hoge grondprijzen en bouwkosten, worden de belastingen aanzienlijk verhoogd. Dit resulteert erin dat de rendementen onder de lat van pensioenbeleggers zakken, die een grote verantwoordelijkheid hebben om hun kapitaal – geld voor de pensioenen van miljoenen Nederlanders – zorgvuldig en stabiel te investeren. De oplossing? (3) Verlaag de overdrachtsbelasting tot maximaal 6%, (4) behoud de huidige status van institutionele beleggers als vrijgestelde fiscale beleggingsinstellingen en (5) vermijd het belasting heffen over het fictieve rendement van een eventuele waardestijging. Behoud een aantrekkelijk investeringsklimaat voor degenen die wíllen bouwen.

Maak woningdelen makkelijk

Een groeiende groep mensen zou graag samenwonen: broers, zussen, of andere familieleden die het gezellig vinden, vrienden die na hun studententijd nog niet alleen in een groot huis willen wonen of ouderen die graag mensen om zich heen hebben op hun oude dag. Een andere reden is natuurlijk de kostendrukking. Samenwonen betekent: kosten delen. Woningdelen is vaak echter niet mogelijk vanwege de vereiste vergunning van de gemeente, en het verkrijgen hiervan is geen vanzelfsprekendheid. Dit komt voort uit (begrijpelijke) zorgen bij de gemeente over mogelijke overlast, het voorkomen van verkamering en de huurdersbescherming. Maar zou de hoge vraag om woningdelen niet tot heroverweging moeten leiden ten aanzien van deze woonvorm? Het maatschappelijke voordeel van woningdelen is direct duidelijk: het levert extra woonruimte op. Juist in nieuwbouw is het heel goed mogelijk om woningen te realiseren die uiterst geschikt zijn om te delen (door bijvoorbeeld elke slaapkamer een eigen badkamer te geven). Deze woningen zijn ook veel toekomstbestendiger: ze zijn geschikt voor woningdelers, voor een stel met een kind, maar ook voor ouderen met inwonende (mantel)zorg. De gemeentelijke zorgen over woningdelen zouden weggenomen kunnen worden door het koppelen van een vergunning voor woningdelen aan een gewaarmerkt woningtype bij nieuwbouwwoningen. Dus, (6) maak woningdelen makkelijk door het verkrijgen van een vergunning te versoepelen bij nieuwbouwwoningen met een woningdelers-waarmerk.

Moderniseer het Woningwaarderingsstelsel

Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) moet grondig worden herzien. Het bestaande puntensysteem schrijft feitelijk voor hoe een woning eruit komt te zien, terwijl het grootste deel van dat systeem stamt uit de jaren ’70. Een tijd waarin woonbehoeften anders waren, duurzaamheid nog in de kinderschoenen stond en er geen rekening werd gehouden met gemeenschappelijke ruimten en buitenruimten, specifieke diensten, levensloopbestendigheid of een eventuele zorgfunctie van wooncomplexen. Het WWS biedt geen stimulans voor de ontwikkeling van hoogwaardige nieuwbouw middenhuurwoningen, wat de innovatie, duurzaamheid, groenvoorzieningen en sociale cohesie belemmert. Dit, terwijl deze aspecten wel steeds meer gevraagd en verwacht worden van huurders, maar ook van de overheid. De oplossing ligt in (7) een grondige modernisering van het systeem, en (8) het toepassen van een nieuwbouwopslag van 10% op de WWS-puntenhuur voor een periode van ten minste 25 jaar.  

Versoepel, vergun en vernieuw

Al met al moet er gebouwd worden. De institutionele belegger kan én wil bouwen, maar dit moet wel mogelijk gemaakt worden. In dit artikel stellen we acht, zo lijkt, hapklare oplossingen voor, maar de woningnood is nu eenmaal een complex probleem, dat niet een-twee-drie op te lossen is. Een herziening van het systeem is nodig, een langetermijnvisie, waarbij regulatie op regulatie losgelaten wordt. We moeten erkennen dat stimuleren krachtiger is dan reguleren.

In een later artikel gaan we dieper in op de oplossingen, specifiek gericht op de samenwerking tussen publieke en private partijen. Dit is de enige manier om een duurzame toekomst met 900.000 nieuwe woningen in 2030 te realiseren. Dus, een oproep aan gemeenten en het Rijk: versoepel, vergun en vernieuw!