Waarom de institutionele belegger onmisbaar is

Beleggers en de woningmarkt: een combinatie die niet altijd tot onverdeeld enthousiaste reacties leidt. Vaak komt het beeld naar voren dat we beleggers op de woningmarkt liever kwijt dan rijk zijn. De achterliggende reden hiervan is het beeld dat ze alleen maar geïnteresseerd zijn in een zo hoog mogelijk rendement. Maar wie het institutionele beleggers zelf vraagt, komt tot een ander oordeel. Het gaat hen naast het behalen van een gezond rendement om aan de pensioenverplichtingen te kunnen voldoen, ook om het bereiken van maatschappelijke impact. Om de benodigde nieuwbouwaantallen te kunnen halen, die gepaard gaan met een investeringsopgaven van circa EUR 380 miljard in de komende 10 jaar, zijn institutionele investeerders onmisbaar. Binnenlands Bestuur spreekt met Mark Kuijpers, Senior Managing Director en Head of the Netherlands, Germany and Austria bij vastgoedbelegger Greystar.

Beleggen met geld voor de pensioenen van miljoenen Nederlanders

Mark Kuijpers: “Het is belangrijk om het perspectief van institutionele beleggers uit te leggen. We investeren met het geld voor de pensioenen van miljoenen mensen. Dit betekent dat we verplicht zijn om het geld zorgvuldig te investeren en een gezond rendement te behalen. Daarnaast vinden we het belangrijk om een positieve bijdrage te leveren aan Nederland. In de woningmarkt doen we dat door structureel woningen toe te voegen en dan met name in het segment waar veel vraag naar is: het middensegment. En ook door actief bezig te zijn met verduurzaming en het creëren van plekken die bijdragen aan de gezondheid en een geluksgevoel van bewoners. Juist die maatschappelijke impact is voor ons – en de pensioenfondsen namens wie we investeren - heel belangrijk.”

Als we naar de cijfers kijken, zien we dat institutionele beleggers in de afgelopen jaren ruim 10% hebben bijgedragen aan de jaarlijkse totale nieuwbouwproductie. Het grootste deel daarvan - ongeveer 70% - is middenhuur en 15% van de huurwoningen wordt zelfs verhuurd in het gereguleerde segment onder de EUR 808,- per maand. “De middenhuurwoningen zijn specifiek van belang voor mensen die een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning en nog niet willen of kunnen kopen. Ze zorgen ook voor doorstroming vanuit de sociale sector, waardoor die woningen weer vrijkomen voor mensen die daar voor in aanmerking komen De overheid heeft de ambitie om tot 2030 circa 100.000 huurwoningen te realiseren voor mensen met een middeninkomen. Wij, samen met andere Nederlandse institutionele beleggers, willen en kunnen daarvan minstens de helft realiseren,” vult Mark aan.

Grote schaal

Wanneer institutionele beleggers investeren, dan doen ze dat dikwijls in grootschalige nieuwbouwprojecten. “In dit soort projecten gaat het vaak om honderden woningen tegelijk, of als je naar ons project OurDomain Amsterdam South-East kijkt, zelfs om meer dan 1.500 huurwoningen tegelijk. Projecten die door veel woningcorporaties te groot zijn om op te pakken en die in de koopsector niet gerealiseerd kunnen worden omdat het veel te lastig is om de voorverkooppercentages te halen die nodig zijn om te kunnen starten met bouwen. In die zin kunnen we echt op grote schaal iets betekenen en hebben we een belangrijke vliegwielfunctie voor het aanjagen van (grootschalige) gebiedsontwikkelingen.”

Investeren met geld voor de pensioenen van miljoenen Nederlanders betekent dat institutionele beleggers voor de lange termijn kiezen, omdat langdurige projecten vaker een stabiel en gezond rendement opleveren. Ze wijden zich voor 20 jaar of langer aan een plek en kiezen daarbij vaak voor plekken die nog een transformatie doormaken. “We laten ons niet afschrikken om te investeren in wijken of projecten die nog in ontwikkeling zijn, maar wel veelbelovend zijn. Zo waren we een van de eersten die oog hadden voor het leegstaande en verouderde kantorenterrein in Holendrecht. Een plek waar oude kantoorgebouwen de komende jaren plaatsmaken voor een groene, gemengde stadswijk waar mensen plezierig kunnen wonen, werken en leven. Hier hebben we OurDomain Amsterdam South East ontwikkeld, ruim 1.600 woningen voor studenten, starters en jonge gezinnen.”

(Maatschappelijk) duurzame concepten

Institutionele beleggers proberen niet alleen waarde te creëren door voldoende woningen bij te bouwen in het middensegment, maar ook door bij te dragen aan de woonbeleving van en sociale cohesie tussen de bewoners. Zo werkt Greystar met concepten die antwoord geven op de behoeften van nu: “We kijken heel nauwkeurig naar hoe een gebouw functioneert in het dagelijks gebruik en hoe het qua ontwerp, beleving, logistiek, functies en materiaalgebruik kan bijdragen aan de gezondheid en het geluksgevoel van mensen die erin wonen. Dat gaat ook over het aanbieden van gemeenschappelijke ruimten en activiteiten zodat de bewoners een community kunnen vormen. Kijk bijvoorbeeld naar onze woonconcepten OurDomain en Canvas. Met deze concepten bieden we betaalbare, compacte woningen voor studenten, starters, koppels of jonge gezinnen, aangevuld met een scala aan services in het gebouw. Denk aan gemeenschappelijke fitness, werk- en ontmoetingsruimten, maar ook diverse horeca, een wasruimte en elektrische deelauto’s. De behoeften van bewoners zijn veranderd. Zij wonen liever compacter op een dynamische plek en in een dynamisch gebouw, dan in een groot appartment in een gebouw dat niet veel te bieden heeft en waar je weinig tot geen contact met je medebewoners hebt. De leefstijl is wat dat betreft enorm veranderd en verandert nog steeds. Juist omdat we steeds meer toegang hebben tot voorzieningen binnen of buiten de deur en omdat we in steeds grotere sociale netwerken leven dan voorheen.”

“We zijn een belangrijke partner voor de publieke sector”, zegt Mark Kuijpers. “Niet alleen als het gaat om het toevoegen van voldoende woningen, maar ook als het gaat over hoe Nederland er in de toekomst uit komt te zien. In tegenstelling tot de beeldvorming, nemen we juist genoegen met een stabiel rendement en gematigde huurverhogingen. We voelen een langjarige, maatschappelijke verantwoordelijkheid richting de inwoners van Nederland en zijn daarmee complementair aan woningcorporaties. Er is zoveel vraag naar woningen, dat ieder zijn deel kan doen en een onmisbaar onderdeel is voor het grotere geheel.”