Wettelijke transactiekosten bij vrijwillige stedelijke herverkaveling

De laatste jaren is steeds meer belangstelling voor stedelijke herverkaveling. Versnipperd eigendom veroorzaakt relatief hoge verwervingskosten en vormt vaak een belemmering voor een efficiënte gebiedsontwikkeling. Stedelijke herverkaveling kan een katalysator in het ontwikkelproces zijn.

In juni 2014 presenteerde de Commissie Stedelijke Herverkaveling onder leiding van Duco Stadig de rapportage 'Grenzen Verschuiven'. De rapportage geeft een uitwerking van de mogelijkheid van een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling.

Het ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) werkt aan een wetsontwerp waarin stedelijke herverkaveling mogelijk een plek krijgt. Het ministerie van I&M geeft aan dat vooral wat betreft vrijwillige stedelijke herverkaveling op onderdelen nog onvoldoende informatie beschikbaar is om het wetsontwerp op te stellen. Eén van de onderwerpen waarover meer informatie nodig is, betreft de invloed van de wettelijke transactiekosten. De veronderstelling van het ministerie is dat wettelijke transactiekosten mogelijk een belemmering vormen voor vrijwillige stedelijke herverkaveling.

Inhoudsopgave

Inleiding

Aanleiding

Vraagstelling

Opbouw rapportage

Definities

Vrijwillige stedelijke herverkaveling

Wettelijke transactiekosten

Uitwerking wettelijke transactiekosten

Verschuldigde belastingen

Kadastrale kosten

Notariële kosten

Overdracht bij vrijwillige stedelijke herverkaveling: drie vormen

Vrijwillige civielrechtelijke ruil conform het Burgerlijk Wetboek

Collectief via een gemeenschappelijke entiteit

Kavelruil conform een uniforme regeling zoals in de Wilg

Business case

Methodologisch kader

Aanpak

Zes archetypen van vrijwillige stedelijke herverkaveling

Cases bekend bij Kadaster bevestigen de zes archetypen

Van bedrijven naar bedrijven

Van bedrijven naar wonen

Van kantoren naar wonen

Van winkels naar winkels

Van winkels naar wonen

Van wonen naar wonen

Onderzoekgroep

Uitgangspunten bij bepalen van wettelijke transactiekosten

Fiscale kosten

3.4.2. Kadastrale kosten

3.4.3. Notariële kosten

3.5. Drie categorieën business cases

4. Wettelijke transactiekosten ten opzichte van totale investering

4.1. Algemeen beeld

4.2. Aangescherpt beeld

5. Belang wettelijke transactiekosten voor financiële haalbaarheid

5.1. Algemeen beeld

5.2. Aangescherpt beeld

6. Conclusies en advies

Bijlage 1: Analyse cases bekend bij Kadaster

Bijlage 2: Overzicht onderzoeksgroep

Bijlage 3: Nadere uitgangspunten wettelijke transactiekosten

Bijlage 4: Overzicht data en bronnen

Bijlage 5: Begeleidingscommissie