Nederland staat de komende jaren gesteld voor een omvangrijke woningbouwopgave. Een aanzienlijk deel van die woningbouwopgave vindt binnenstedelijk plaats. Belangrijke trends bij deze constatering zijn onder andere het groeiende aantal eenpersoons huishoudens en het teruglopende aantal ‘greenfields’ in het stedelijke gebied. In de grotere steden verschuift de focus steeds meer naar het transformeren van de lastigere ‘brownfields’. Daarnaast zijn de subsidiestromen gestokt (ISV) en zijn gemeenten gehouden aan strenge regelgeving omtrent investeren met een lange tijdshorizon. Tegelijkertijd is er op dit moment veel privaat geld beschikbaar, maar dit vindt zijn weg niet vanzelfsprekend naar complexe transformatielocaties.
Op dit moment zijn de vastgoed- en woningmarkt in Nederland goed. Sommige gebieden kenmerken zich door oververhitting en de vraag op de woningmarkt breidt zich in die gebieden als een olievlek uit. Tegelijkertijd zijn er gebieden waar de vraagdruk veel minder sterk is. Het jaarlijkse onderzoek van BPD geeft nader inzicht in het Nederland van verschillende snelheden.
Ondanks de sterke vastgoedmarkt, met hoge vraagdruk, zijn er binnenstedelijke gebieden waar de ontwikkeling niet of slechts heel moeizaam op gang komt. Dit komt voornamelijk voort uit de grotere complexiteit dan bijvoorbeeld de ontwikkeling in uitleggebieden. Denk hierbij aan versnipperd eigendom, milieuverontreiniging, complexe infrastructuur, complexe logistiek en lange (procedurele) looptijd. Door de lange looptijd heeft men ook te maken met planologische onzekerheid en onzekerheid over marktomstandigheden. Dit resulteert in een relatief lange en grote financieringsbehoefte (de kost gaat immers ver voor de baat uit: ‘een lange en diepe badkuip’) en een bijbehorend hoog risicoprofiel.
Inhoudsopgave
Inleiding
- Aanleiding
- Vraagstelling
- Programma Stedelijke Transformatie
- Leeswijzer
Duiding: hoe werkt een revolverend fonds?
Revolverend fonds is niet om de onrendabele top te dekken
Meerwaarde van een revolverend fonds bij drie voorwaarden
De contouren van het revolverend fonds voor stedelijke transformatie
- Doelstelling van het revolverend fonds voor stedelijke transformatie
- Organisatorische structuur
- Financiële structuur
- Type projecten
Vervolgonderzoek is nodig
Tenslotte