Zwaar weer voor krachtwijken

Voor de Haagse Stations- en Rivierenbuurt lijkt het regeerakkoord niet gunstig uit te pakken. Maar wat de precieze effecten voor de achterstandswijk zullen zijn, hangt af van de uitwerking van het akkoord. Daarin wordt met geen woord gerept over de wijkenaanpak. Wel staat in het regeerakkoord dat de zogenaamde ‘Vogelaarheffing’, die alle woningcorporaties dwingt mee te betalen aan de verbetering van veertig achterstandswijken, wordt afgeschaft.

De kans dat de heffing inderdaad stopt, is nog groter geworden nu de rechtbank vorige week oordeelde dat de heffing onterecht is opgelegd, in een zaak die 78 corporaties hadden aangespannen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat de heffing inde, moet 150 miljoen euro terugbetalen aan de corporaties. De Haagse corporaties ontvangen uit de ‘Vogelaargelden’ jaarlijks ruim 8,5 miljoen euro, te verdelen over vier wijken.

Uit de opbrengsten van de Vogelaarheffing, die vanaf begin af aan omstreden was bij veel corporaties zonder krachtwijken, worden vooral sociaal-maatschappelijke projecten gefinancierd. Staedion en Haag Wonen, de twee corporaties die in de Stat ions- en Rivierenbuurt actief zijn, zeggen dan ook dat hun investeringscapaciteit door het regeringsbeleid zal afnemen. Het zal ook gevoeld worden in de achterstandswijken, waarschuwen de corporaties.

De twee woningcorporaties maken zich zorgen over de toekomst van de wijkenaanpak. Willem Krzeszewski, directeur van Staedion, rekent voor dat de afschaffing van de Vogelaarheffing de komende 7 jaar een gat van zo’n 60 miljoen euro zal opleveren. Staedion maakt aanspraak op een derde van dat bedrag. De aanpak van de achterstandswijken komt in ‘behoorlijk zwaar weer’, beaamt de Haagse wethouder Marnix Norder (PvdA).

Want behalve de Vogelaarheffing wordt vanaf 2015 ook nog het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) afgeschaft. Den Haag ontvangt jaarlijks zo’n 25 miljoen euro uit het ISV, waarvan zo’n 15 miljoen euro naar de achterstandswijken gaat. Het ISV is voor de gemeente veruit de belangrijkste geldstroom om bouwprojecten te financieren, zegt Norder. ‘Als het ISV stopt dan valt de ontwikkeling in de stad stil.’

Onduidelijk is of een nieuwe rijksuitkering voor het ISV in de plaats komt. Tweeënhalf jaar geleden spraken drie woningcorporaties en de gemeente Den Haag af om in 10 jaar 2,7 miljard euro te investeren in de Schilderswijk, Transvaal, Stationsbuurt, Rivierenbuurt en Zuidwest. Naast investeringen in woningen beloofden de corporaties ook geld te steken in onder meer scholen, sportaccommodaties en voorzieningen die de wijkeconomie stimuleren.

Een economische en woningmarktcrisis verder, blijken de afspraken uit 2008 te ambitieus te zijn geweest. Norder: ‘We hadden toen een compleet andere marktsituatie. Je ziet de invloed van de crisis, sommige dingen gaan door, andere niet.’

Hugo Priemus, emeritus hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft, voorspelde in Trouw dat de achterstandswijken verder afglijden. ‘De maatregelen die het vorige kabinet heeft genomen voor de Vogelaarwijken hebben alleen effect als ze over een langere periode worden volgehouden. In dit akkoord lees ik er niets meer over.’

Leefbaarheid

De gemeente Den Haag heeft altijd benadrukt de wijkenaanpak als een project van ‘lange adem’ te beschouwen. Het uiteindelijke doel is om de vier Haagse achterstandswijken op terreinen als leefbaarheid en veiligheid, opleidingsniveau en arbeidsparticipatie binnen 10 jaar op het stedelijk gemiddelde te krijgen.

Afgaande op de Voortgangsrapportage Aandachtswijken, die recent naar de Tweede Kamer werd gestuurd, heeft de Stations - en Rivierenbuurt nog een lange weg te gaan. Het niveau van leefbaarheid en veiligheid is tussen 2007 en 2009 is weliswaar gelijk gebleven, het aantal voortijdig schoolverlaters daalde en bewoners van de wijk zijn zich in die periode veiliger gaan voelen.

Maar daarmee zijn de lichtpuntjes wel genoemd. Het aantal werkzoekenden nam juist toe, blijkt uit gegevens van het CBS. Bewoners blijken in 2009 ook over het algemeen minder tevreden met hun wijk dan in 2007. Ze zijn negatiever over de voorzieningen in de wijk, over de contacten met de buurt en de bewonersparticipatie.

Wethouder Norder begrijpt de sombere stemming wel. Tastbare resultaten laten in de Stations- en Rivierenbuurt lang op zich wachten. Zo moet de eerste ondergrondse vuilcontainer in de wijk nog worden geplaatst. En de kleinste achterstandswijk van Den Haag kent relatief weinig sloop en/of nieuwbouw. Terwijl de stedelijke vernieuwing in die wijken volgens de voortgangsrapportage juist zijn vruchten begint af te werpen.

De achterstandswijken bevatten relatief veel sociale huurwoningen, maar door de grootschalige sloop en nieuwbouw wordt het woningaanbod gevarieerder. De gemiddelde verkoopprijs van huizen in de Haagse ‘aandachtswijken’ steeg tussen 2006 en 2009 met 3 procent, tegen 1 procent in de hele stad.

De voortgang hangt veelal af van marktpartijen of corporaties (zie ‘Uitgestelde en geschrapte projecten’, pagina 39). Zo zit de wethouder in z’n maag met een voormalig belastingkantoor tegenover station Hollands Spoor, dat leeg staat. De gemeente koopt en renoveert het pand graag. Maar de eigenaar, een investeringsmaatschappij, vraagt volgens Norder de ‘hoofdprijs’.

Ambities

Desondanks is de wethouder ervan overtuigd dat het gros van de geplande projecten doorgaat, ook in de achterstandswijken. ‘De ambities blijven overeind, alleen de snelheid wordt aangepast’, zegt Norder. Volgens Joris Wijsmuller, raadslid van de Haagse Stadspartij en bewoner van de Rivierenbuurt, zijn de ambities van het stadsbestuur veel te hoog en stelt de wethouder ‘tegen beter weten in dat alles nog wel van de grond zal komen’.

Maar Norder gaat ervan uit dat minister Donner van Binnenlandse Zaken (CDA) zich houdt aan de gemaakte afspraken over de Vogelaarwijken. Hij hoopt de minister te overtuigen van het nut van de wijkenaanpak. ‘Je moet de armste wijken van Nederland nu niet laten vallen. Dat heeft niets met pamperen te maken, maar met kansen bieden.’ De G32 heeft in een brief aan Donner inmiddels ook aangedrongen op voortzetting van het krachtwijkenbeleid.

Staedion-directeur Krzeszewski wijst erop dat het geld van de Vogelaarheffing vooral wordt gebruikt voor ‘maatschappelijke investeringen’, zoals buurtconciërges. ‘Voor dat soort investeringen kun je niet bij een bank financiering afsluiten.’ Dat betekent niet dat de corporatie direct stopt met deze investeringen, zegt Krzeszewski. ‘Je kunt niet van de ene op ene dag zeggen: we verminderen het aantal buurtcon ciërges en sluiten de buurtschool. Komend jaar betalen we dat uit eigen middelen, maar dat kan natuurlijk niet zo doorgaan.’

De corporaties zullen een ‘takendiscussie’ gaan voeren. Krzeszewski: ‘Wij zijn er in eerste instantie om mensen met een smalle beurs te huisvesten.’ Investeringen in gebouwen met publieke functies ziet hij bijvoorbeeld niet als een primaire taak van woningcorporaties. Karin van Dreven, directeur van Haag Wonen, zegt dat corporaties niet alleen ‘uit luxe’ in sociaal-maatschappelijke projecten investeren. ‘Een goede, vitale wijk is ook goed voor de corporatie.’

Wel zal Haag Wonen scherper toezien op kosten en baten. Al is dat lang niet altijd eenvoudig: ‘Een Cruyff Court levert een buurt veel op, maar dat is lastig in geld uit te drukken.’ Van Dreven vreest dat de investeringscapaciteit van haar corporatie, door het voorgenomen regeringsbeleid zal afnemen. In het regeerakkoord staat dat woningcorporaties vanaf 2014 jaarlijks 630 miljoen euro moeten gaan bijdragen aan de huurtoeslag. Die wordt nu nog volledig opgehoest door de overheid. Daarnaast mogen de huren niet boven de inflatie stijgen.

Staediondirecteur Krzeszewski heeft ‘uit betrouwbare bron’ vernomen dat een voorstel om de huren met 1 procent boven de inflatie te laten stijgen, op het laatste moment uit het regeerakkoord is geschrapt. Een forse tegenvaller, vindt Krzeszewski, omdat daarmee de investeringsruimte van de corporaties aanzienlijk zou zijn toegenomen. Wel mag de huur van huishoudens met een inkomen van meer dan 43 duizend euro met 5 procent boven de inflatie worden verhoogd. Maar volgens Krzeszewski is dat niet meer dan een ‘doekje voor het bloeden’.

Hij schat dat van de 31 duizend huishoudens die bij Staedion een woning huren er ‘maximaal duizend’ een hoger jaarinkomen hebben dan 43 duizend euro. Krzeszewski voorziet vertraging van nieuwbouwprojecten. Dat wordt volgens hem niet alleen veroorzaakt door het regeringsbeleid.

Wegens nieuwe regelgeving in de EU moeten corporaties 70 procent van de nieuwe woningen verkocht hebben voordat gestart mag worden met de bouw. Dat is bij veel projecten onhaalbaar, stelt Krzeszewski. Hij verwacht vooral vertraging in de categorie huizen tussen 200 duizend en 250 duizend euro, waarvan er in de krachtwijken veel zijn gepland. Het gevolg is dat Staedion oude woningen langer zal aanhouden.

Uitgestelde en afgeblazen bouwprojecten, woningcorporaties die de broekriem moeten aanhalen en bewoners die somber zijn over de ontwikkeling van hun wijk; het ziet er niet goed uit voor de Stations- en Rivierenbuurt. Maar dat gaat veranderen, verzekert wethouder Norder. ‘De snelheid en voortvarendheid van de krachtwijkenaanpak is dan misschien minder geworden, maar het vuur en enthousiasme niet.’

Eigen woningbezit

Het nieuwe kabinet wil het eigen woningbezit bevorderen en mensen zoveel mogelijk in staat te stellen hun (sociale) huurwoning te kopen. De Haagse wethouder Marnix Norder (PvdA) kan zich daarin vinden. Maar sommige mensen, vooral aan de onderkant van de maatschappij, kunnen de ‘verantwoordelijkheid van een eigen woning niet aan’, zegt Norder.

Hij heeft in Den Haag Zuidwest grote problemen zien ontstaan binnen verenigingen van eigenaren. ‘Sommige mensen nemen geen verantwoordelijkheid hun woning te onderhouden. Dat leidt tot veel verdriet bij de andere bewoners.’

Staedion zou graag meer woningen verkopen om de investeringsruimte van de woningcorporatie te vergroten, zegt directeur Willem Krzeszewski. Nu is de verkoop van huurwoningen ‘mondjesmaat’; jaarlijks doet Staedion zo’n honderd woningen (op een totaal van circa 31 duizend) van de hand. De corporatiedirecteur zou graag de verkoop van huurwoningen verdubbelen, maar stuit daarbij op bezwaren van de wethouder.

Norder zegt dat de corporaties vooral woningen in de ‘mooiste wijken’ willen verkopen, omdat die het meeste opleveren. De PvdA-wethouder wil dat voorkomen. Hij maakt zich hard voor 30 procent sociale huurwoningen in elke wijk van de stad. Zeker in een gesegregeerde stad als Den Haag met grote verschillen tussen arm en rijk is dat belangrijk, vindt Norder.

Staedion zegt alleen woningen in de gegoede wijken te verkopen als het om geïsoleerde panden gaat. Krzeszewski: ‘We hebben er juist belang bij om zoveel mogelijk verschillend en gespreid bezit te hebben.’

Uitgestelde en geschrapte projecten

Van de circa 550 bouwprojecten in Den Haag worden er zestig uitgesteld. Tweehonderd projecten zijn afhankelijk van marktpartijen en woningcorporaties. Enkele tientallen projecten worden geannuleerd. Dat blijkt uit het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling (IpSO) 2011, dat het Haagse college van B en W onlangs presenteerde.

Van een aantal projecten wordt de nut en noodzaak nader onderzocht, enkele worden zelfs afgeblazen. Zo was het de bedoeling om in de Rivierenbuurt de ‘plinten’ aan te pakken. Daar zouden winkels, horeca en andere publieke functies komen. ‘Dat was 3 jaar geleden een logische gedachte, maar nu niet meer haalbaar’, zegt verantwoordelijk wethouder Marnix Norder.

Volgens het stadsbestuur is de tegenspoed bij bouwprojecten het gevolg van de economische crisis. Zo vallen de inkomsten van de gemeente uit grondverkoop veel lager uit dan verwacht. Den Haag heeft 54 miljoen euro moeten afboeken op de grondwaarde, zegt wethouder Norder.

Als gevolg hiervan gaat ook een nieuwbouwproject op de Boomsluiters- en Pletterijkade niet meer door. De gemeente wilde daar aanvankelijk een hotel bouwen, maar ziet daar nu vanaf. De bodem onder de huidige woningen is vervuild waardoor de appartementen minder waard zijn geworden. De bewoners vonden dat de gemeente te weinig geld bood voor hun huizen. Na een jarenlange juridische strijd heeft Norder recent toegezegd dat de gemeente voor een ‘marktconforme’ prijs de appartementen wil overnemen.

Een van de andere projecten in de Stations- en Rivierenbuurt waarover onzekerheid bestond is het Rode Dorp. Deze ruim honderd negentiende- eeuwse hofjeswoningen vlakbij station Hollands Spoor stonden op de nominatie om te worden gesloopt. Maar het uit 2008 daterende plan voor nieuwbouwwoningen bleek voor woningcorporatie Staedion niet langer financieel haalbaar.

Na stevige onderhandelingen met de gemeente is nu besloten om de hofjeswoningen van het Rode Dorp in oorspronkelijke staat te herstellen. De renovatie van het Rode Dorp is goedkoper dan het aanvankelijke plan, omdat geen dure ondergrondse parkeergarage gebouwd hoeft te worden. De gerenoveerde hofjeswoningen zullen gaan dienen als huisvesting voor studenten. Geen overbodige luxe, omdat ook Den Haag kampt met een groot tekort aan studentenwoningen.

Raadslid van de Haagse Stadspartij Joris Wijsmuller ziet ook een nadeel. ‘Studenten hebben een heel ander leven dan de rest van de wijk. Over het algemeen wonen ze maar een paar jaar in de buurt en vertrekken dan weer. Dat zorgt niet echt voor binding met de wijk.’ Ook denkt Wijsmuller dat studenten de wijkeconomie geen sterke impuls zullen geven. ‘Misschien dat een paar cafés het rond het station beter zullen doen, maar dat is het dan wel.’

Staedion zegt te willen kijken naar voorzieningen en samenwerkingsrelaties tussen studenten en de omgeving. Willem Krzeszewski, directeur van de corporatie, denkt dat ook ‘wisselende groepen studenten voor sfeer en kwaliteit in een buurt’ zorgen. ‘Niemand zal zeggen dat bijvoorbeeld Delft geen profijt heeft van de aanwezige studenten, omdat de groep steeds wisselt.’

Een ander project waar veel om te doen was, de sloop van tweehonderd woningen in de Maasstraat (Rivierenbuurt), gaat na bemiddeling tussen bewoners en woningcorporatie Haag Wonen wel door. De huur van de huidige woningen is erg laag, waardoor het voor Haag Wonen erg lastig wordt om voor die prijs woningen terug te bouwen. Tussen corporatie en de bewoners ontstond een conflict over de hoogte van de huurprijs van de nieuwe woningen.

Na tussenkomst van een onafhankelijke bemiddelaar zijn afspraken gemaakt over onder meer servicekosten, de kosten van parkeerplaatsen en een terugkeergarantie van bewoners naar een nieuwe woning.

Binnenlands Bestuur kijkt met enige regelmaat hoe het gaat met de Haagse Stations- en Rivierenbuurt, sinds deze wijk door het vorige kabinet werd uitgeroepen tot Vogelaarwijk, later omgedoopt in krachtwijk.