Afdwingen investeringen helpt bouw

Dat blijkt uit vergelijkend internationaal onderzoek van Demetrio Muñoz Gielen, promovendus aan de Radboud Universiteit. Muñoz onderzocht bouwplannen in Engeland, Spanje en Nederland, waarbij niet de gemeente, maar particuliere partijen de grond in eigendom hebben, een situatie die voor de meeste Nederlandse gemeenten opgaat.

Hét grote probleem bij veel bouwprojecten in Nederland is de financiering van publieke voorzieningen, zoals openbaar groen, bestrating en infrastructuur, maar ook bijvoorbeeld sociale woningbouw. In Nederland draait in de praktijk de overheid op voor een belangrijk deel van die kosten. Ook worden, volgens Muñoz, door tijdverslindend overleg hoge plankosten gemaakt voordat ook maar iets is gebouwd. De oorzaak ligt in de Nederlandse planningstraditie. ‘We zijn niet gewend om heel vroeg in het planproces duidelijke eisen te stellen. In plannen worden vooral boterzachte uitgangspunten opgenomen.’

Als het aan Muñoz ligt komt daar verandering in: ‘Als in een vroeg stadium eisen worden gesteld, dan weet iedereen waar hij aan toe is. Daardoor kan de grondprijs dalen, en omdat sneller gebouwd kan worden. Dat leidt tot aanzienlijke kostenbesparingen. Het gevolg is dat projectontwikkelaars eerder geneigd zijn meer te investeren in publieke voorzieningen.’

Speculanten

De onderzoeker keek naar Engeland en Spanje, nadat een quickscan had uitgewezen dat daar heel anders wordt omgegaan met de financiering van publieke voorzieningen. Zo werd 15 jaar geleden in de Spaanse regio Valencia, een nieuwe, zeer succesvolle stedelijke herverkavelingsregeling geïntroduceerd die het mogelijk maakt om de macht van speculanten te doorbreken. Door grondspeculatie liepen projecten veel vertraging op.

De Spaanse regelgeving stelt gemeenten nu in staat om een deel van de grond voor publieke voorzieningen te reserveren én investeringen af te dwingen die nodig zijn voor die voorzieningen. Eigenaren die niet mee willen doen, kunnen desnoods worden uitgekocht, maar dat levert ze financieel altijd minder op dan wél meewerken. Bovendien wordt door ontwikkelaars ingezien dat de publieke voorzieningen hun vastgoed veel meer waarde geven. De herverkavelingsregeling leidde na de introductie in de jaren negentig tot een verachtvoudiging van de bouwproductie. Tegenwoordig hoeft de overheid er niet of nauwelijks voor de kosten van de publieke voorzieningen op te draaien. Ze loopt dus ook geen financiele risico’s.

Wet

Of invoering van een vergelijkbaar systeem in Nederland op korte termijn een positief effect heeft op de ingezakte bouwproductie, is volgens Muñoz nog maar de vraag. Veel kosten voor grondverwerving en planontwikkeling zijn al gemaakt en men zal eerst een verlies moeten accepteren. Voor de middellange en lange termijn zou het beter werken. Essentieel is in ieder geval dat de overheid in een vroeg stadium duidelijke eisen stelt over de bijdragen die zij voor publieke voorzieningen wil hebben. Vervolgens kunnen gemeenten met marktpartijen op herverkaveling gebaseerde privaatrechtelijke afspraken maken.

Verankering in de wet biedt volgens Muñoz de beste garantie om gemeenten in staat te stellen ruimtelijke projecten te versnellen en de financiering van voorzieningen te waarborgen.

Het onderzoek wordt na de zomer gepubliceerd, meer informatie: www.urbsadvies.nl