Zorgvastgoed te duur: omvorming loopt spaak
De omvorming van leegkomende verzorgingshuizen dreigt te stagneren doordat eigenaren zich rijker rekenen dan ze zijn. Ze houden er geen rekening mee dat de waarde van het vastgoed fors keldert als de zorgfunctie verandert in wonen voor ouderen of studenten. Die waarschuwing uit het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen, onder leiding van de Haagse oud-wethouder Marnix Norder.
De omvorming van leegkomende verzorgingshuizen dreigt te stagneren doordat eigenaren zich rijker rekenen dan ze zijn. Ze houden er geen rekening mee dat de waarde van het vastgoed fors keldert als de zorgfunctie verandert in wonen voor ouderen of studenten. Die waarschuwing uit het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen, onder leiding van de Haagse oud-wethouder Marnix Norder.
Te hoge boekwaarde
Een verzorgingshuis dat wordt verbouwd tot appartementencomplex waar ouderen met zorgondersteuning zelfstandig kunnen wonen, wordt in een klap grofweg de helft minder waard, aldus het Aanjaagteam. De eigenaar ontvangt dan huuropbrengsten van circa 300 tot 500 euro per maand in plaats van de huidige 800 euro per maand uit de AWBZ, de regeling die nu wordt afgebouwd. Een te hoge boekwaarde blokkeert transformatie naar nieuwe functies, omdat geen financier er zijn handen aan wil branden, zegt Norder.
Vastgoed onderbelicht bij gemeenten
Gemeentebestuurders moeten het onderwerp afwaardering nadrukkelijk ter sprake brengen wanneer zij met zorginstellingen en woningcorporaties praten over plannen om het zorgvastgoed te transformeren. Het Aanjaagteam merkt echter dat gemeenten het leegkomende zorgvastgoed als een ver-van-mijn-bedvraagstuk beschouwen. Norder: ‘Ze benaderen de decentralisaties vooral vanuit de zorgkant en waren het afgelopen jaar druk bezig met het afsluiten van goede zorgcontracten. De hele vastgoedkant is nog onderbelicht, terwijl alle 1300 verzorgingshuizen in Nederland moeten sluiten. Dat zijn er gemiddeld drie per gemeente.’
Maatschappelijke impact groot
Gemeenten zien dat als een taak voor de vastgoedeigenaren: woningcorporaties en zorginstellingen. Maar het vraagstuk raakt gemeente op veel vlakken, stelt Norder. ‘Het heeft in de lokale samenleving grote impact als de maaltijdvoorziening en de dagbesteding wegvallen en als ouderen die hulp nodig hebben niet meer in een verzorgingshuis terecht kunnen.’ Bovendien komen die verzorgingshuizen rekenkundig gezien eind 2016 leeg; ze nemen als sinds januari vorig jaar geen nieuwe mensen meer aan en de gemiddelde verblijfsduur is drie jaar. Als ze tegen die tijd geen andere functie hebben, staan de gebouwen leeg, met negatieve gevolgen voor de omgeving, stelt Norder.
Kritisch kijken naar jaarrekening
Het Aanjaagteam richt de boodschap niet alleen tot gemeenten, maar roept ook accountants op om in de jaarrekeningen van zorginstellingen en corporaties kritisch te kijken naar de waarde van het vastgoed. Norder is geschrokken van wat hij het afgelopen jaar tegenkwam in de boeken van de zorgvastgoedeigenaren die zijn team bekeek. Zij schatten de waarde van hun vastgoed soms tot vijftig procent hoger in dan de werkelijke marktwaarde, constateert hij.
Reacties: 7
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.
Natuurlijk is het voor beleggers / eigenaren vervelend dat de huurinkomsten halveren, maar vaak is het vastgoed ook al fors afgeschreven en zijn de toekomstige huurpenningen vaak voldoende om de restant boekwaarde af te lossen. De uitdaging van het (blijven) bieden van betaalbare diensten voor zorgbehoevenden die minder te besteden hebben is een veel groter vraagstuk. De woningcorporaties in de Nederland pakken het vastgoedvraagstuk prima op... de zorgorganisaties pakken de zorg prima op, maar welke partij neemt dadelijk het risico van de exploitatie van de diensten?
Ik zou eerder concluderen dat de eerder gevraagde huren dus jarenlang twee keer te hoog waren.
Mijn gesprekspartners in de langdurige zorg weten dit donders goed. Binnen hun mogelijkheden zie ik dat instellingen hun afbouw knap en gedurfd inzetten, met veel innovativiteit. Platform 31 en Actiz werken mooi samen rond experimenten, lokaal zie ik hetzelfde. Financieel gaat het allemaal nét goed, als je het goed doet.
Wat de gemeente hier mee te maken heeft? Een goede stimulerende partner zijn - dat is onze taak. Ruimte geven bij herbestemming, dát ook.
Maar met de boekhouding van anderen heeft de gemeente niets te maken. VSW misschien :) ?
Maar het blijft wonderlijk dat VSW nooit heeft bedacht wie de frictiekosten rond vastgoed moet dragen.
En nu zielig doen omdat de prijzen normaliseren. Dat heet de broekriem aanhalen. Daar is ook niks mee.
Party is over