Trage uitgifte vergunningen remt woningbouw

Gemeenten kunnen de groeiende vraag naar meer woningen amper bijbenen. Er worden wel meer bouwvergunningen uitgegeven, maar er is te weinig capaciteit om alle plannen snel te beoordelen. De grondprijs blijft intussen opvallend stabiel.

Oververhitting

Vanaf het uitbreken van de economische crisis in 2008 tot aan 2013 was er sprake van een gestage afname van verstrekte vergunningen van ruim 85.000 naar 25.000 afgegeven bouwvergunningen. Daarna zette een geleidelijke stijging in. Vorig jaar werden door gemeenten 51.000 bouwvergunningen afgegeven. Genoeg is dat niet. Er zou een structureel tekort zijn van circa 200.000 woningen. Bovendien wordt tot 2040 een groei voorzien van het aantal huishoudens met één miljoen. Daarnaast zou er een vervangingsopgave zijn van 600.000 woningen.

Volgens het EIB is er een jaarlijks nieuwbouwvolume nodig van 70.000 eenheden om tegemoet te komen aan de vraag. ‘Dat niveau wordt al geruime tijd niet gerealiseerd, de huidige schaarste op de woningmarkt zal daardoor niet verminderen’, waarschuwt Erik Berkelmans, directeur van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Ondanks de groei van het aantal bouwvergunningen zal de druk op de woningmarkt volgens hem dit jaar verder toenemen. ‘Het aantal bouwvergunningen en daarmee het aanbod van nieuwbouwwoningen biedt onvoldoende soelaas om de oververhitting van de woningmarkt in delen van Nederland tegen te gaan.’

Vertragingen
ING spreekt min of meer dezelfde verwachting uit, in een vorige week gepresenteerd rapport van het Economisch Bureau van die bank. ‘De nieuwbouw neemt toe, maar voor veel projecten blijft het lang wachten op een vergunning. Gemeenten hebben te weinig capaciteit om alle plannen snel te beoordelen’, aldus de bank.  ‘Op dit moment worden gemeenten weer geconfronteerd met meer initiatieven door de aantrekkende woningmarkt. Het faciliteren daarvan vraagt de nodige bemoeienis van de gemeente, terwijl de organisatie daarvoor niet is toegerust. Dat leidt in sommige gevallen tot vertragingen. De krapte op de markt wordt minder snel opgelost dan mogelijk zou zijn’, aldus Berkelmans.

Klagende bouwers
De vraag is wat de ontstane verhitting doet met de grondprijzen. De schaarste van het aanbod van (nieuwbouw) woningen zou namelijk een opdrijvend effect op de grondprijs kunnen hebben. Vooral bouwers en ontwikkelaars klagen met enige regelmaat over te hoge grondprijzen en verdenken gemeenten ervan dat ze het aanbod van bouwkavels beperkt houden om op die wijze daadwerkelijk invloed uit te oefenen op grondprijsstijgingen.

Volgens Erik Berkelmans voeren gemeenten in de praktijk echter niet snel grondprijsstijgingen door. ‘Dat doen ze niet in goede tijden, net zomin als ze in mindere tijden de prijzen niet snel naar beneden aanpassen. Dat is nu niet anders, enkele uitzonderingen – de grote steden – daar gelaten’, stelt hij. ‘De gemiddelde transactieprijs- index van woningbouwkavels, bijgehouden door het Kadaster, bevestigt dat beeld. Deze laat een stabiel beeld zien van de prijs van een bouwkavel in 2015 en 2016.’

Grondprijs
‘Uit onze eigen waarneming zien wij bij gemeenten die een vaste grondprijs hanteren, dat deze in de crisis relatief stabiel werden gehouden. Daarbij moet wel worden bedacht dat er weinig transacties waren waardoor er helemaal geen prijs tot stand kwam. Op dit moment zien wij bij gemeenten die een vaste grondprijs hanteren een beperkte stijging’, legt Berkelmans uit. Wordt gekeken naar de zogeheten residuele grondwaardeontwikkeling – waarmee een groot deel van de gemeenten rekent – dan is er tussen 2013 en 2016 geen stijging zichtbaar. Dat laatste houdt Metafoor bij met de Residex, een graadmeter die het verloop laat zien van de waarde van woningbouwgrond wanneer op basis van kengetallen residueel wordt gerekend. Hoe hoger de waarde, hoe groter het aandeel van de grond in de vrij-op-naam-prijs, VON.

Vanaf 2011 is een grondprijsdaling te zien. De afgelopen twee jaar blijft de Residex ongeveer op hetzelfde niveau, doordat woningprijsstijgingen en bouwkostenstijgingen elkaar ongeveer in evenwicht houden. Zoals gezegd, is er sprake van aanzienlijke regionale verschillen. Met name in en rondom Amsterdam en Utrecht stijgen de (bestaande)woningprijzen en VON-prijzen snel. Daarom zijn daar ook snel stijgende grondprijzen waarneembaar. ‘In de gebieden buiten de Randstedelijke hotspots is er sprake van beperktere stijging van grondprijzen of zelfs dalingen indien er gebruik wordt gemaakt van een residuele rekenwijze’, aldus Berkelmans.

Lees het volledige artikel in Binnenlands Bestuur nr. 8 van deze week (inlog)