Gemeente reageert sneller dan markt op leegstand

De overheid wordt vaak verweten achter de feiten en de dynamiek van de markt aan te lopen. Maar dat geldt niet voor de aanpak van leegstaand vastgoed. Gemeenten hebben daar de afgelopen vier jaar meer werk van gemaakt dan marktpartijen, blijkt uit onderzoek van het Kadaster in opdracht van Bouwstenen voor Sociaal.

Hoeveelheid maatschappelijk vastgoed daalt 

De publieke sector handelt logischer en vernieuwt sneller dan de commerciële sector, stelt het Kadaster vast na analyse van de sloop- en nieuwbouwgegevens uit de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG). Daaruit blijkt dat de voorraad winkels, kantoren en bedrijfsgebouwen de afgelopen jaren is gegroeid, maar dat het aantal vierkante meters maatschappelijk vastgoed stabiliseerde of daalde. Dit geldt voor scholen, sportkantines en gemeentelijke panden voor bijvoorbeeld kunst, cultuur en godsdienst.

Flink gesloopt

Dat is volgens het Kadaster niet het effect van minder nieuwbouw. Integendeel. Er is in de maatschappelijke vastgoedsector tussen 2012 en 2016 relatief gezien zelfs meer gebouwd dan in de commerciële sector. Er wordt gelijktijdig echter ook flink gesloopt, waardoor de leegstand niet onnodig verder oploopt. Die constatering is een opsteker, zeker wanneer we kijken naar de opgaven die nog voorliggen, constateert Michiel Pellenbarg van het Kadaster in zijn analyse.

Ook door transformatie

Ook Ingrid de Moel, directeur van Bouwstenen voor Sociaal, is blij met een positief bericht over leegstand van gemeentelijk vastgoed. Zij denkt dat niet alleen sloop, maar ook transformatie een grote rol speelt. ‘Dat gegeven kun je in deze cijfers niet terugzien, maar het CBS presenteerde onlangs cijfers waaruit blijkt dat een derde van de nieuwe woningen is gerealiseerd in getransformeerd vastgoed. Vooral het ombouwen van oude scholen naar woningen heeft een vlucht genomen; ik ken daar in elke stad wel voorbeelden van.’

Marktwaarde of boekwaarde

Wat exact de reden is voor de sterkere dynamiek in het maatschappelijk vastgoed, komt uit de analyse van het Kadaster niet naar voren. De Moel veronderstelt dat het te maken heeft met de manier waarop partijen naar vastgoed kijken. ‘De commerciële sector kijkt vooral naar de marktwaarde van vastgoed, terwijl gemeenten rekenen met de boekwaarde. Een oud schoolgebouw of cultureel centrum is afgeschreven en in de boeken dus weinig meer waard. Gemeenten zijn daardoor eerder bereid om dat verlies te nemen. Ook omdat het vaak karakteristieke panden middenin een woonomgeving zijn; de maatschappelijke druk om iets aan die leegstand te doen is groter.’

Sportvastgoed groeit in Randstad

Pellenbarg van het Kadaster herkent die ontwikkelingen uit de praktijk. Overigens ziet Pellenbarg ook verschillen per regio. “In onze analyse zagen we bijvoorbeeld dat de voorraad vastgoed met sport- en bijeenkomstfuncties in de Randstad nog groeit, terwijl de afname zich in de periferie concentreert. Ook bij de omvang aan schoolgebouwen zien we dit onderscheid vrij scherp”, staat in de analyse.