Het flex-geheim van Nijmegen en Eindhoven

Het kabinet wil 37.500 flexibele woningen realiseren tot en met 2024. Dat gaat ruimschoots niet lukken. Opvallend genoeg maken sommige gemeenten flink meters, zoals Eindhoven met 670 en Nijmegen met 489 flexwoningen. Hoe pakken zij het aan?

Woonkwaliteit

Op het eerste gezicht wijst niets erop dat Buurtschap Te Veld, een nieuwbouwwijk in wording aan de noordrand van Eindhoven, een voorbeeld is van flexibel bouwen. De houten woningen, speels uitgestrooid over het uitgestrekte terrein met veel groen, zijn voornamelijk grondgebonden. ‘De bedoeling is dat hier een moestuin en een fruithaag komen’, wijst Stefanie Gijsbers tijdens een flitsrondleiding naar een bescheiden grasveldje te midden van een kluitje woningen. De woningen hebben, legt de projectmanager uit, maar een paar vierkante meter eigen buitenruimte. Het accent ligt op sámen iets ontwikkelen. Hier willen bewoners graag een moestuin, een eindje verderop wilden bewoners het gemeenschappelijke groen vooral inzetten voor hun kinderen. De gemeente heeft er inmiddels speeltoestellen geplaatst. Gijsbers wil maar zeggen: flexibele woningen kunnen net zo veel woonkwaliteit hebben als permanente woningen.

30 jaar

Inmiddels zijn 290 van de geplande 670 woningen klaar. Daarvan zal straks ruim de helft (350) sociale huur zijn. De rest bestaat uit middenhuur, innovatief bouwen en tiny houses. Alle woningen in Te Veld, ook de appartementengebouwen van vier verdiepingen, worden modulair gebouwd. Bouwvakkers kunnen ze uit elkaar schroeven en elders weer opbouwen. Maar de komende dertig jaar blijven de woningen hier staan. Gijsbers: ‘Die 30-jaartermijn start in juni. Vijf jaar voor afloop van de termijn gaan we met partners in gesprek over hoe we verder willen gaan met dit gebied.’

Positief

Aan tafel in een modelwoning vertelt de projectmanager dat het razende ontwikkeltempo – 2,5 jaar van start ontwikkeling tot start bouw – te danken is aan de tijdelijke opzet van de wijk. Met een ‘omgevingsvergunning strijdig gebruik’ en dankzij de Crisis- en herstelwet kon de gemeente de planologische procedures een stuk sneller doorlopen dan normaal, ondanks bezwaar en beroep van overburen. ‘Over dat beroep hebben we net een uitspraak gehad. Dat is positief voor ons beslist.’

Ik denk dat dat heel goed gelukt is: uitgaan van tijdelijkheid en toch kwaliteit brengen

Zo snel mogelijk

Waarom heeft de gemeente op deze plek, waar eerder een azc, een zorgcentrum en een gemeentelijk gronddepot waren gehuisvest, niet gekozen voor permanente woningbouw? ‘Wat wij belangrijk vonden, is dat we zo snel mogelijk zo veel mogelijk woningen neerzetten’, antwoordt Gijsbers. Daar komt bij dat Eindhoven met de provincie en omliggende gemeenten had afgesproken dat op dergelijke locaties geen permanente woningbouw mocht plaatsvinden. ‘Dat was een situatie waarop we op dat moment moesten inspelen. Ik denk dat dat heel goed gelukt is: uitgaan van tijdelijkheid en toch kwaliteit brengen.’ Aanvankelijk mikte de gemeente erop voor tien of vijftien jaar woningen neer te zetten, maar dat bleek financieel niet haalbaar, en dus werd het dertig jaar.

Uitloop

Ook in Nijmegen bleek het financieel niet haalbaar om flexwoningen voor tien of vijftien jaar neer te zetten. De gemeente kwam, in overleg met de woningcorporaties die op bedrijventerrein Winkelsteeg 489 flexwoningen laten bouwen, uit op mogelijk vijftien, maar maximaal 25 jaar. ‘Zonder die uitloop was het niet mogelijk geweest’, legt projectontwikkelaar Henk van Ramshorst van de gemeente Nijmegen uit. ‘Reguliere woningbouw wordt op dertig jaar afgeschreven. De huren zijn hier niet hoger dan in de normale woningbouw en de investeringskosten zijn niet wezenlijk lager dan van reguliere huisvesting. Dus je hebt die tijd echt nodig.’

Basketbalveldje

De eerste twee van zeven woonblokken zijn onlangs gereedgekomen. Een derde blok wordt klaargemaakt voor oplevering en bij een vierde blok is het stapelen van modules – tot vijf verdiepingen – in volle gang. Aan de rand van het bouwperceel, waar vorkheftrucks af en aan rijden, wijst Van Ramshorst naar een bouwmodule die net is aangevoerd op een oplegger. Bovenop staat een bouwvakker kabels vast te maken van een kraan, die even later het blok naar zijn bestemming tilt op de derde verdieping. Binnen een paar minuten staat de module op zijn plek. Ruim voor de zomer, voorspelt Van Ramshorst, zal de nieuwbouw worden opgeleverd, amper een jaar na de start van de bouw. Op het binnenterrein komen acht tiny houses, een hardloopcircuit en een basketbalveldje.

Van Ramshorst denkt ‘met de kennis van nu’ niet dat de flexibele woningen na 25 jaar zullen blijven staan

Tijdelijke omgevingsvergunning

Net als Eindhoven maakt Nijmegen gebruik van een tijdelijke omgevingsvergunning en van de Crisis- en herstelwet. De bouw van de flexwoningen is onderdeel van meer omvattende plannen voor Winkelsteeg, waar de gemeente tot 2035 in totaal zesduizend woningen wil laten bouwen. Van Ramshorst denkt ‘met de kennis van nu’ niet dat de flexibele woningen na 25 jaar zullen blijven staan. ‘In het grotere gebied Winkelsteeg komt nog veel sociale woningbouw. Dus hebben we gezegd: dan is het fijn als er weer een keer een locatie vrijkomt.’

Puzzel

Op termijn moet een puzzel gelegd worden. Na dertien of veertien jaar gaan de corporaties op zoek naar een andere locatie voor de flexwoningen. ‘Als dat niet lukt, gaat de gemeente kijken of ze een ­andere locatie heeft voor deze woningen. En als die er niet is, mogen de woningen tot maximaal 25 jaar hier staan.’ En daarna? ‘Er komt een tweede termijn, ergens in de stad’, verzekert Van Ramshorst.

Afgebroken

De gemeente Eindhoven kijkt nog niet zo ver vooruit. Als de woningen blijven staan, moet daar planologisch een mouw aan worden gepast. Het is amper voorstelbaar dat over dertig jaar het zorgvuldig ontworpen en aangelegde Buurtschap Te Veld wordt afgebroken. Gijsbers: ‘Ik ga er niet van uit, maar ik weet niet hoe het eruitziet over dertig jaar.’ Wat voor zin heeft de tijdelijke insteek dan? ‘Planologisch heeft dat tijdelijke zijn nut om het te versnellen en ik zie eerlijk gezegd in dit project de meerwaarde van het permanente niet. Op deze manier werkt het: we hebben uitstekende kwaliteit, het is snel en modulair. Als het te zijner tijd eventueel permanent zou moeten worden, dan kan dat.’

Lees het hele verhaal deze week in de special over de wooncrisis van Binnenlands Bestuur.