Minder bouwlocaties door voorzichtige gemeenten

Na het verlies van ruim 3 miljard euro op grondexploitaties in de crisisjaren, blijken gemeenten massaal de rem te hebben gezet op de aankoop van bouwgronden. Gevolg: minder financiële risico’s, maar ook minder beschikbare bouwlocaties.

Dat blijkt uit een analyse van Deloitte Real Estate & Partnerships van de gemeentelijke grondposities aan de hand van openbare gemeentelijke (concept) jaarrekeningen. De verzamelde gegevens van 71 gemeenten 2016 zijn afgezet tegen de cijfers van voorgaande jaren. Dat laat zien dat de grondposities van gemeenten in vijf jaar tijd in waarde zijn gehalveerd – meer dan zelfs. Ook de aankoop van gronden door gemeenten is meer dan gehalveerd in de jaren 2015 en 2016, ten opzichte van de vijf jaren daarvoor.

In 2010 tot en met 2014 lag de waarde van aangekochte gronden gemiddeld op 632 miljoen euro per jaar. In 2015 en 2016 lag die waarde rond de 290 miljoen euro. Nieuwe kosten, zoals verwervingen en plankosten, blijven duidelijk achter bij de uitgiften. ‘Daarmee wordt ook duidelijk dat er minder planvoorraad aan gronden bij gemeenten beschikbaar is’, legt Deloitte-partner Frank ten Have uit.

Terugverdienen
De omvang van de balanspost bouwgronden in exploitatie (BIE) is ook in 2016 afgenomen. Die trend is ingezet in 2012. In totaal is ten opzichte van dat jaar de omvang van de BIE met ruim een derde afgenomen. In 2016 bedroeg de afname 10 procent. Die daling is volgens Frank ten Have in die zin goed nieuws omdat de zogeheten ‘exposure’ – gedane investeringen die nog moeten worden terugverdiend – minder is geworden. Deels komt dat doordat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. Deels is het ook een gevolg van de afsluiting van plannen. In de crisisjaren werd de daling van die post waarschijnlijk in grotere mate veroorzaakt door verliesvoorzieningen. ‘Dat is nu duidelijk niet of minder het geval. Te verwachten is dat de opbrengsten uit gronduitgifte zijn toegenomen, waarbij de opbrengsten vooral eerder dan verwacht worden gerealiseerd’, aldus Ten Have.

Passief grondbeleid
De analyse maakt duidelijk dat er de afgelopen jaren sprake is geweest van een verschuiving van actieve naar faciliterende grondpolitiek. Bij een actief grondbeleid voert de gemeente zelf alle grondexploitatiefasen uit: van de aankoop van de gronden, sloop, bouwrijp en woonrijp maken tot en met de uitgifte van de kavels. En de gemeente heeft de te ontwikkelen grond in eigen bezit. Bij faciliterend grondbeleid zijn de bouwkavels in bezit van bijvoorbeeld een ontwikkelaar en worden de kavels door die partij ontwikkeld. De gemeente treedt dan vooral op als overheid, die de plannen van private partijen mogelijk maakt als daarvoor bijvoorbeeld een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Kopschuw geworden door de vaak forse afboekingen, hebben veel gemeenten zich bekeerd tot een faciliterend beleid.

Personele capaciteit
Volgens Ten Have wordt het tijd dat gemeenten zelf weer posities innemen om de noodzakelijke nieuwbouw te versnellen en niet aan de kant blijven toezien hoe de markt ‘de krenten uit de pap’ pikt. Dat de angst voor nieuwe verliezen er goed in zit, is volgens hem te begrijpen maar niet terecht. Aangescherpte regelgeving en controle zijn belangrijke instrumenten die na de crisis in het leven zijn geroepen om ongebreideld planoptimisme en al te rooskleurige winstprognoses bij voorbaat de kop in te drukken. ‘Voorwaarde voor een actieve grondpolitiek is wel dat gemeenten de personele capaciteit op de afdelingen ruimtelijke ontwikkelingen weer op orde brengen’, zegt hij. Die is de afgelopen jaren praktisch gehalveerd. ‘En dat betekent ook investeren in de opleiding van die krachten.’

Lees het volledige artikel in Binnenlands Bestuur nr. 19 van deze week (inlog)